Bereicherungsansprüche gegen Gemeinschaft

Leitsatz

Einer isolierten Anspruchsverfolgung außerhalb der Abrechnung steht das durch die Abrechnung zu konkretisierende Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. Ein solcher Innenausgleich würde durch einzelne Rückforderungen gestört. Infolge dieses besonderen Verhältnisses beschränkt sich der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Befriedigung aus den aus der abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln

Normenkette

§ 28 Abs. 5 WEG

Das Problem

1. Ein Wohnungseigentümer zahlt in den Jahren 2007 und 2008 an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 8.700 EUR. Bestandskräftige Wirtschaftspläne und Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 liegen nicht vor. Der Wohnungseigentümer fordert daher Rückzahlung.
2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Auffassung, das Begehren sei treuwidrig. Wenn sie dem Wohnungseigentümer sowie den übrigen Wohnungseigentümern die Zahlungen erstatten würde, müsse sie diese wiederum durch eine Sonderumlage in gleicher Höhe finanzieren.
3. Das Amtsgericht Duisburg weist die Klage mit der Begründung ab, dass ein etwaiger Bereicherungsanspruch nur insoweit bestehe, als für das jeweilige Wirtschaftsjahr, für das die Zahlung geleistet wurde, unter Berücksichtigung der tatsächlich erfolgten Ausgaben noch Geldmittel vorhanden seien und hierüber eine ordnungsmäßige Abrechnung erfolgt sei. Insoweit sei ein Beschluss über die Abrechnungen 2007 und 2008 erforderlich, welcher nicht vorhanden sei.
4. In der Berufung rügt der Wohnungseigentümer, dem einzelnen Wohnungseigentümer werde eine Abrechnungspflicht auferlegt, die er mangels entsprechender Kenntnisse nicht erbringen könne. Zudem stehe es den Wohnungseigentümern frei, jederzeit einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung zu erstellen und den Bereicherungsanspruch zu Fall zu bringen. Entschlössen sich die Wohnungseigentümer entsprechende Beschlüsse nicht zu fassen, müsse die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rückzahlungsansprüche hinnehmen.

Entscheidung

1. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht abgewiesen. Der klagende Wohnungseigentümer habe gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlten Hausgelds.
2. Einem etwaigen Rückzahlungsanspruch nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung stehe eine Einwendung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entgegen. Diese Einwendung ergäbe sich aus dem durch die Abrechnung zu konkretisierenden Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Der klagende Wohnungseigentümer könne eine Erstattung geleisteten Hausgelds nämlich nicht unabhängig von dem Ergebnis einer Abrechnung verlangen. Vielmehr könne, wie bereits das OLG Köln in seiner Entscheidung v. 22.11.2006, 16 Wx 215/06, ZMR 2007 S. 642, ausgeführt habe, die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs aus Mitteln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erst und nur dann verlangt werden, wenn eine durch Beschluss genehmigte Abrechnung ein Guthaben für den klagenden Wohnungseigentümer ausweise. Einer isolierten Anspruchsverfolgung außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode stehe das durch die Abrechnung zu konkretisierende Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Wohnungseigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig sei. Ein solcher Innenausgleich würde durch einzelne Rückforderungen gestört werden. Infolge dieses besonderen Verhältnisses beschränke sich der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Befriedigung aus den aus der abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln.
3. Insbesondere entstehe vor einem Beschluss oder einer sie ersetzenden gerichtlichen Entscheidung weder eine Nachzahlungspflicht noch ein Erstattungsanspruch. Erst mit dem Beschluss würden die Abrechnungsgrundlagen für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Gleiches gelte für "Vorschüsse" (Bärmann/Pick, WEG, 18. Auflage 2007, § 28 Rn. 43).
4. Soweit der Kläger meint, es müsse etwas anderes gelten, weil sich die Wohnungseigentümer im Fall dazu entschlossen hätten, weder einen Wirtschaftsplan noch eine Abrechnung erstellen zu lassen, griffe diese Argumentation nicht durch. Denn der klagende Wohnungseigentümer könne, wie jeder Wohnungseigentümer, die Erstellung einer Abrechnung für jede Wirtschaftsperiode verlangen und vor allem gerichtlich durchsetzen. Dieses Recht folge als Individualanspruch aus § 21 Abs. 4 WEG (Jennißen, in Jennißen, WEG, 3. Auflage 2012, § 28 Rn. 182a).

Kommentar

Anmerkung

1. Zahlt ein Wohnungseigentümer mehr als er schuldet oder entfällt die Anspruchsgrundlage, kann er nach noch herrschender Meinung seine Rückforderungsansprüche nicht außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode verfolgen. Selbstständige durchsetzbare Bereicherungsansprüche könnten im Verhältnis der Wohnungseigentümer zum Verband Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entstehen. Einem etwaigen Rückzahlungsanspruch nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bere...