Beschädigung der Mieträume / 2.2 Beweis- und Darlegungslast

2.2.1 Grundsätze der Beweislast

Grundsätzlich hat der Vermieter zu beweisen, dass der Schaden vom Mieter verursacht und verschuldet wurde. Jedoch kehrt sich die Beweislast zu Ungunsten des Mieters um, wenn feststeht, dass der Schaden durch "Mietgebrauch" und damit im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten entstanden ist. Außerdem muss für eine Beweislastumkehr feststehen, dass die schadenstiftende Handlung in dem durch den Mietgebrauch begrenzten Bereich stattgefunden hat. Gelingt es dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass der Schaden durch den Mietgebrauch verursacht worden ist, tritt sowohl hinsichtlich der objektiven Pflichtverletzung des Mieters als auch hinsichtlich seines Verschuldens eine Umkehr der Beweislast ein.^[1] Ist dagegen nicht auszuschließen, dass der Schadenseintritt vom Mieter in keiner Weise veranlasst oder beeinflusst worden ist, bleibt es bei der Beweislast des Vermieters.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 19.10.1995, IX ZR 82/94, BGHZ 131 S. 95.

[2] BGH, Urteil v. 19.10.1995, a. a. O..

2.2.2 Grundsätze der Darlegungslast

Die Verteilung der Beweislast hat auch Folgen für die Darlegungslast: Im Falle der Beweislastumkehr bedarf es keines konkreten Vortrags des Vermieters zu den für einen Pflichtverstoß des Mieters sprechenden Anhaltspunkten, welche dieser nur zu widerlegen hätte. Vielmehr trifft dann den Mieter die uneingeschränkte Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen eines von ihm zu vertretenden Pflichtenverstoßes mit der Folge der Beweisfälligkeit bei Unaufklärbarkeit der Brandursache.

2.2.3 Einzelheiten

2.2.3.1 Gemeinschaftlich benutzte Hausteile

Ist streitig, ob der Mieter einen Schaden an den gemeinschaftlich benutzten Hausteilen verursacht hat (Treppenhaus, Speicher, sonstige Gemeinschaftsräume), so trifft die Beweislast in vollem Umfang den Vermieter. Der Vermieter muss beweisen, dass der Schaden von einem bestimmten Mieter verursacht und verschuldet worden ist. Eine mietvertragliche Klausel, wonach alle Mieter anteilig für Schäden an den gemeinschaftlichen Hausteilen aufkommen müssen, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, verstößt gegen § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB und ist unwirksam.^[1]

[1] OLG Hamm, RE v. 19.5.1982, 4 REMiet 10/81.

2.2.3.2 Verursachung bei Wohnungsschäden

Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schaden von einem Dritten verursacht worden ist, so muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht einzustehen hat.^[1]

Achtung

Pflicht des Vermieters

Der Vermieter muss also sämtliche in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallenden Schadensursachen ausräumen.^[2]

Ist der Beweis gelungen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt, so muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen ist.^[3] Dies hat folgende Konsequenzen:

1. Zustand bei Mietbeginn

Der Vermieter muss darlegen, dass die Mietsache während der Mietzeit eine Veränderung oder Verschlechterung erfahren hat. Deshalb ist es erforderlich, dass der Vermieter im Schadensersatzprozess den Zustand der Mietsache bei Mietbeginn und bei Mietende präzise beschreibt und darlegt, welche Veränderung oder Verschlechterung eingetreten ist.^[4]

Achtung

Zustand bei Vertragsbeginn ist zu beweisen

Ist streitig, ob die Mietsache bereits bei Vertragsbeginn beschädigt war, so ist der Vermieter für den schadensfreien Zustand beweispflichtig.^[5]

An die Darlegungslast werden hohe Anforderungen gestellt. Rein wertende Darlegungen ("vertragswidrig", "nicht ordnungsgemäß") genügen nicht. Gleiches gilt für die Verwendung von Formeln ohne konkreten Bedeutungsgehalt ("stark beschädigt", "verschmutzt")^[6] und erst recht für Begriffe ohne Sinn ("katastrophal", "fürchterlich", "schlimm" etc.). Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des konkreten Zustands ist als Ausforschungsbeweis anzusehen und damit unzulässig.^[7]

Achtung

Unwirksame Klausel

Die in Mietverträgen häufige Formularklausel, wonach der Mieter bestätigt, dass ihm die Sache bei Vertragsbeginn mangelfrei ("vertragsgemäß", "ordnungsgemäß" etc.) übergeben worden sei, verstößt gegen § 309 Nr. 12b BGB.

Strittig ist, ob eine individuelle Vereinbarung oder Erklärung erfolgen kann.

Der BGH hat insoweit geurteilt, dass der Mieter eine Wohnung als vertragsgemäß annehmen kann und dann die Beweislast dafür trägt, dass die Wohnung trotzdem bei Übergabe mangelhaft war.^[8]

Praxis-Tipp

Übergabeprotokoll erstellen

Dagegen kann der Vermieter zum Beweis für die Übergabe im schadensfreien Zustand ein Übergabeprotokoll vorlegen.

Der Sinn und Zweck eines solchen Protokolls besteht darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird.^[9] Bestätigt der Mieter durch seine Unterschrift, dass die tatsächlichen Feststellungen in dem Übergabeprotokoll zutreffend sind, so wird er hierdurch mit späteren Einwendungen ausgeschlossen. Insbesondere kann er bei Vertragsende nicht geltend machen, dass die Schäden bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen sind.^[10] Eine Verpflichtung zur Unterzeichnung eines solchen ...