Beschluss: Bestimmtheit; Abberufung des Verwalters

Leitsatz

Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder -setzung muss von den Wohnungseigentümern bestimmt werden, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Regelmäßig müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenvoranschläge, geregelt werden.

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG

Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Dachflächenfenster warten zu lassen. Der Antrag, den Verwalter abzubestellen, findet hingegen keine Mehrheit. Gegen diese Beschlüsse geht jeweils Wohnungseigentümer K vor. Er meint, der Wartungsbeschluss sei zu unbestimmt. Ferner meint er, der Verwalter sei aus diversen Gründen abzuberufen gewesen.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! Der Wartungsbeschluss sei nicht wegen Unbestimmtheit nichtig. Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder -setzung müsse allerdings von den Wohnungseigentümern bestimmt werden, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Regelmäßig müssten die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenvoranschläge, geregelt werden. Diesen Anforderungen genüge der Beschluss. Er bestimme insbesondere die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung der Wartung der Fenster. Das ergebe sich insbesondere aus dem beigefügten Angebot, dem sich auch unschwer entnehmen lasse, dass keine regelmäßige Wartung vorgesehen sei. Eine solche Bezugnahme sei nicht zu beanstanden, wenn das Angebot selbst mit hinreichender Sicherheit bestimmbar sei. Das sei hier der Fall, weil das Angebot insbesondere datumsmäßig bestimmt sei und den Wohnungseigentümern vorgelegen habe.
2. Der Beschluss verstoße auch nicht gegen § 21 Abs. 4 WEG. Es liege kein Verstoß gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung vor. Dieser sei nicht betroffen. Der wesentliche Inhalt des Grundsatzes sei, dass jeder Wohnungseigentümer bei gleichen Voraussetzungen gleich behandelt werden müsse. Durch die Wartung der Dachflächenfenster werde keinem Wohnungseigentümer ein unrechtmäßiger Vorteil zuerkannt. Und auch die vorgesehene Umlage der Kosten widerspreche nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Kosten für die Wartung der Fenster seien als Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu betrachten und dementsprechend gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. K sei zuzugeben, dass eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene und aus den obigen Erwägungen nichtige Regelung, wonach Fenster zum Bestandteil des Sondereigentums gehören, im Einzelfall im Wege der Umdeutung dahin verstanden werden könne, dass die Kostenlast für die jeweilige Maßnahme denjenigen Wohnungseigentümern aufgebürdet wird, in deren Wohnung sich die zu erneuernden oder zu wartenden Fenster befinden. Voraussetzung dafür sei jedoch das Bestehen einer weiteren Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat (Hinweis auf OLG Düsseldorf v. 12.1.1998, 3 Wx 546/97, NZM 1998 S. 269 und OLG Hamm v. 13.8.1996, 15 W 115/96, NJWE-MietR 1997 S. 114). So liege es hier nicht.

3. Der Beschluss, den Verwalter nicht abzuberufen, sei vertretbar. Gegen V habe kein wichtiger Grund vorgelegen, der seine Abberufung der Verwaltung gerechtfertigt hätte. Im Einzelnen:

   Es sei von V nicht pflichtwidrig gewesen, die Jahre 2008 und 2009 nicht abzurechnen. V sei erst zum 1.6.2010 Verwalter geworden. Sofern sich V aus Kulanz bereiterklärt habe, die Abrechnungen für 2008 und 2009 zu erstellen, sei ihm die fehlende Erstellung bis Anfang 2012 nicht vorzuwerfen, weil die entsprechenden Unterlagen zunächst nicht vorlagen. Zudem hätten die Wohnungseigentümer über verschiedene Punkte gestritten.

   Auch die fehlende Erstellung der Abrechnung für 2010 rechtfertige nicht die Abberufung. Die Schwierigkeiten bei der Erstellung dieser Abrechnung seien nachvollziehbar. Sie resultierten überwiegend aus der Übernahme der Verwaltung zum 1.6.2010 und den fehlenden Abrechnungsunterlagen. Darüber hinaus sei das Recht, sich auf die fehlende Erstellung der Abrechnung zu berufen, entsprechend § 314 Abs. 3 BGB "verwirkt". Insoweit werde grds. eine Höchstfrist zwischen 2 – 6 Monaten als angemessen eingeordnet. Selbst wenn aufgrund der Besonderheiten der Entscheidungsfindung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine längere Höchstfrist von 6 Monaten angesetzt werde, rechtfertigte dies keine abweichende Einordnung. Der Abberufungsgrund sei nicht innerhalb von 6 Monaten geltend gemacht worden.

   Der Vortrag zu einem angeblich fehlenden Wirtschaftsplan sei zum Teil unschlüssig. Die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes aus 2008 sei bis zum 31.12.2011 beschlossen worden. Dass auch für das Jahr 2012 ein Wirtschaftsplan fehle, stelle ebenfalls keinen Abberufungsgrund dar. Im Februar 2012 sei noch nicht klar gewesen, ob ein Wirtschaftsplan für das Jahr 2012 insgesamt nicht mehr aufgestellt werden würde. Die zeitliche Verzögerung der Aufstellung des Wirtschaftsplanes könne dem Verwalter nicht vorgeworfe...