Beschluss: Bestimmtheit

1 Leitsatz

Die Bezeichnungen "vorliegendes Angebot" und "Angebot der Firma …" ermöglichen keine zweifelsfreie Bestimmung der Angebote; sie sind zu unbestimmt.

2 Normenkette

§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund des "vorliegenden Angebots" das "Angebot der X-GmbH" annehmen soll. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Streitig ist u. a., ob dieser Beschluss "bestimmt" genug ist.

4 Die Entscheidung

Das LG verneint die Frage! Unabhängig von der Frage, inwieweit ein Verwalter Angebote erläutern müsse, sei der Beschluss bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil es ihm an der erforderlichen Bestimmtheit fehle. Nehme ein Beschluss auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch der Niederschrift sei, erfordere es das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt sei (Hinweis auf BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15, ZMR 2016 S. 638 Rn. 10). Dies sei nicht der Fall. Die Bezeichnungen "vorliegendes Angebot" und "Angebot der Firma (…)" ermöglichten keine zweifelsfreie Bestimmung der Angebote. Hierfür hätte es zumindest einer Angebotsnummer, des Datums des Angebots o. Ä. bedurft. Ob Wohnungseigentümer K die Angebote bekannt gewesen seien, müsse nicht geklärt werden. Denn Beschlüsse seien wie Grundbucherklärungen objektiv-normativ auszulegen. Entscheidend sei der objektive Gehalt des Beschlusses und nicht die individuelle Vorstellung der am Beschluss beteiligten Wohnungseigentümer.

5 Hinweis

Es handelt sich um einen "Klassiker", der sich so oder ähnlich bundesweit häufig abspielt. Worum geht es? Den Wohnungseigentümern liegt das Angebot einer Person vor, jedenfalls ein Dokument, in dem sich Alternativen finden. Nach einer Diskussion entscheiden sich die Wohnungseigentümer für ein Vertragsangebot oder eine Vertragsannahme. Da allen Abstimmenden klar ist, um welchen Vertrag es geht, heißt es im Beschlusstext lapidar "Angebot von X" oder "vorliegendes Angebot". Wie vom LG ausgeführt ist so ein Beschluss wenigstens angreifbar, wenn nicht nichtig. Warum? Aus dem Beschlusstext selbst muss jeder Wohnungseigentümer und jeder Dritte erkennen können, mit welcher Person die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig ein Vertrag verbinden soll. Wie wäre es besser zu machen? Der Beschlusstext sollte auf eine konkrete Beschlussanlage Bezug nehmen.

Beispiel: Bezugnahme

"Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll das Angebot der X-GmbH (Adresse) vom ___ (Datum) annehmen (Anlage ___ dieser Niederschrift). Dieses ist allen Wohnungseigentümern mit der Ladung zur Versammlung zugesandt worden".

Anschließend ist das Angebot als Anlage zur Niederschrift zu nehmen und gemeinsam mit dem Beschluss in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Verfährt man so, kann nichts schiefgehen. Denn aufgrund des Beschlusstextes, der Niederschrift unter Beschluss-Sammlung ist für jedermann, auch für die Sondernachfolger der Wohnungseigentümer, klar, um welchen Vertrag es geht. Und so sollte es sein.

6 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Urteil. v. 25.2.2021, 2-13 S 146/19