Beschluss: Was gilt bei mehreren formalen Mängeln? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die alltägliche Frage, wann und wohin zu laden ist. Daneben stellt sich die Frage, ob formale Ladungsmängel ohne Weiteres zur Ungültigkeit eines Beschlusses führen.

Versammlungsort

Welcher Versammlungsort (geografische Gemeinde) und welche Versammlungsstätte (Saal, Raum, etc.) vom Einzuladenden zu wählen sind, kann durch Vereinbarung oder durch Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG bestimmt werden. Fehlt es an einer Bestimmung zu Versammlungsort und Versammlungsstätte, unterfallen Auswahl und Festlegung dem Ermessen des Einberufenden. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen danach so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung gewährleistet ist. Nach h. M. ist grundsätzlich darauf zu achten, dass der Versammlungsort einen örtlichen Bezug zur Wohnungseigentumsanlage hat. Deshalb sollte die Versammlung in der Regel in der Gemeinde stattfinden, in der sich die Wohnungseigentumsanlage befindet, und zwar möglichst in deren Nähe.

Versammlungszeit

Welche Versammlungszeit zu wählen ist, bestimmen originär die Wohnungseigentümer. Treffen die Wohnungseigentümer keine Regelung, hat der Einberufende Ermessen. Bei der Terminierung ist zu beachten, dass die Teilnahmemöglichkeit der Wohnungseigentümer ein zentrales Recht ist, das durch eine "unzeitige" Terminbestimmung nicht verkürzt oder gar vereitelt werden darf. Abwägung und Entscheidung müssen sich jeweils an den Besonderheiten der Wohnungseigentumsanlage und den Belangen der Wohnungseigentümer ausrichten und können im Einzelfall sehr stark voneinander abweichen.

Formaler Ladungsmangel

Für die gerichtliche Prüfung eines formalen Beschlussmangels ist nach überwiegender Ansicht zu fragen, ob er sich auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Von der Ursächlichkeit eines formalen Beschlussmangels sei so lange auszugehen, bis der Beweis des Gegenteils zweifelsfrei erbracht sei. Beruft sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darauf, dass nur ein formaler Beschlussmangel vorliege und dieser unbeachtlich sei, hat also sie diese Tatsachen darzulegen und zu beweisen.

Etwas anderes soll gelten, wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet werden. Dies soll anzunehmen sein, wenn etwa Einladungen immer wieder sehenden Auges und bewusst von einem dazu nicht ermächtigten und auch sonst nicht befugten Wohnungseigentümer ausgesprochen werden. Dasselbe soll ferner bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer "Mitgliedschaftsrechte" gelten, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in "gravierender" Weise ausgehebelt wird. Diesen Fall nimmt das LG an. Ich selbst wäre da eher skeptisch.

Weitere Gegenstände

Das LG hat auch gefragt, ob ein formaler Ladungsmangel wegen des Hygienekonzeptes des Verwalters vorliegt. Diese Frage hat es verneint. Im Gegenteil, die Einladung verweise ausdrücklich auf die beabsichtigten Maßnahmen (Mundschutz, Abstand, eigener Kugelschreiber, eigene Getränke etc.), die nicht zu beanstanden seien. Auch der Hinweis, dass die Versammlung abgebrochen werden müsse, wenn die Anzahl der erschienenen Eigentümer zu einer Unterschreitung der Mindestabstandsregeln führe, sei unter den damaligen Umständen gerechtfertigt gewesen, ebenso das Bewerben der Möglichkeit, sich vertreten zu lassen. Unbedenklich sei auch, Vollmachtsmuster zur Verfügung zu stellen. Denn auch dann bestehe weder ein Zwang, Vollmachten zu erteilen, noch bei abzugebenden Vollmachten Weisungen zu geben.

Versammlungsdauer

Das LG meint ferner, der Umstand, dass die Versammlung lediglich 3 Minuten gedauert habe, stehe der Gültigkeit der Beschlüsse nicht entgegen. Eine Mindestdauer schreibe das Gesetz nicht vor. Eine entgegenstehende Vereinbarung sei nicht ersichtlich. Vor dem Hintergrund, dass unstreitig kein Wohnungseigentümer an der Versammlung teilgenommen habe und die Abstimmung mithilfe vorbereiteter (Ankreuz-)Vollmachten erfolgt sei, sei die Kürze der Versammlung auch nachvollziehbar.