Beschlussanfechtung: Keine rechtswirksame Vertretung der Wohnungseigentümer durch unwirksam bestellten, unterbevollmächtigten WE-Verwalter

Leitsatz

1. Keine rechtswirksame Vertretung der Wohnungseigentümer im Beschlussanfechtungsverfahren durch einen unwirksam bestellten, unterbevollmächtigten WE-Verwalter
2. Ein Verwalteramt kann ohne Zustimmung der Eigentümer weder ganz noch teilweise auf einen Dritten übertragen werden
3. Sprung-Zurückweisung an das AG

Normenkette

(§§ 26 Abs. 1, 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG)

Kommentar

1. Hat sich ein teilender Bauträger in der Teilungserklärung vorbehalten, "jederzeit mit einer Untervollmacht die Verwaltung im Ganzen oder teilweise übertragen zu können", würde dieses Recht jedenfalls mit dem Entstehen einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft entfallen (vgl. BayObLG, ZMR 1994, 483). Auch in Beschlussanfechtungsverfahren bleibt damit – wie im vorliegenden Fall – zunächst die erstbestellte Verwaltung zustellungsvertretungsberechtigt.

2. Überträgt ein erstbestellter Verwalter seine Aufgaben und Befugnisse vollständig auf einen unterbevollmächtigten Verwalter, kann dieser die Gemeinschaft in einem Beschlussanfechtungsverfahren nicht rechtswirksam vertreten, auch wenn der unterbevollmächtigte Verwalter die Eigentümerversammlung einberufen und im Beisein des Geschäftsführers der ursprünglich bestellten Erstverwaltung durchgeführt hat.

3. Im vorliegenden Fall war jedenfalls die vollständige Übertragung der Verwaltungsaufgaben an eine dritte Rechtsperson rechtsunwirksam. Die Tätigkeit eines Verwalters ist grundsätzlich an dessen Person gebunden; er darf sich zwar bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben der Unterstützung durch Hilfspersonen bedienen, seine Befugnisse und Aufgaben jedoch – wie sich vor allem aus den §§ 675, 613, 664 BGB ergibt – nicht ohne Zustimmung der Eigentümer ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen. Die Wohnungseigentümer müssen sich keine andere Person als Verwalter oder Mitverwalter aufdrängen lassen (h.M.; vgl. auch BayObLG, ZMR 1998, 174). Im vorliegenden Fall hat sich deshalb die vermeintlich unterbevollmächtigte Hausverwaltung (Komplementär-GmbH) auch von Anfang an zutreffend auf ihre mangelnde Vertretungsberechtigung für die Wohnungseigentümergemeinschaft im Beschlussanfechtungsverfahren berufen. Insoweit erfolgten bisher Zustellungen der Tatsachenvorinstanzen nicht in rechtlich korrekter Weise.

4. Vorliegend wäre auch die Frage einer Interessenkollision der unterbeauftragten Komplementär-GmbH zu diskutieren (insbesondere hinsichtlich der vorgenommenen Beschlussfassung über die Verwalterentlastung). Ein Stimmrecht ist hier bedenklich, wenn der Geschäftsführer einer Komplementär-GmbH bei einer von ihm eingesetzten unterbevollmächtigten Vorverwaltung sein Stimmrecht für die Mehrheitseigentümerin ausübt (§ 25 Abs. 5 WEG).

5. Somit war die Wohnungseigentümergemeinschaft im Verfahren nicht nach Maßgabe der Gesetze rechtswirksam vertreten. Deshalb war die Sache unter Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanz an das AG zurückzuverweisen ( "Sprung-Zurückverweisung"); von Anfang an bestand hier der Verfahrensmangel.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 11.03.2002, 24 W 310/01)