Beschlussanfechtungsverfahren (WEMoG) / 4.1 Rubrum

Zunächst sind die Parteien zu bezeichnen. Diese Bezeichnung wird auch Rubrum genannt. Wie § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG in diesem Zusammenhang zum Ausdruck bringt, ist die Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

Praxis-Beispiel

Anfechtungsklage

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Kastanienweg 13 in 76953 Gernsbach belegen. Verwalter ist die Firma IV Immobilienverwaltungs-GmbH, Schlossstraße 31, 76953 Gernsbach, die von der Geschäftsführerin Frau Hilde Beck vertreten wird. Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.3.2021 zu TOP 6 die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme beschlossen. Der Wohnungseigentümer Karl Müller erhebt Anfechtungsklage, weil keine Vergleichsangebote eingeholt wurden.

Das korrekte Rubrum der Anfechtungsklage lautet wie folgt:

Mustertext: Rubrum

An das

Amtsgericht Gernsbach

- Abteilung für Wohnungseigentumssachen

Hauptstraße 10

76953 Gernsbach

KLAGE

in der Wohnungseigentumssache

des Karl Müller, Kastanienweg 13,, 76953 Gernsbach

– Kläger –

gegen

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer "Kastanienweg 13 in 76953 Gernsbach", vertreten durch die Verwalterin Firma IV Immobilienverwaltungs GmbH, diese vertreten durch die Geschäftsführerin Hilde Beck, Schlossstraße 31, 76953 Gernsbach

– Beklagte –

4.1.1 Kläger

Als Kläger einer Anfechtungsklage kommen seit Inkrafttreten des WEMoG nur noch die Wohnungseigentümer in Betracht und nicht mehr der Verwalter.

Bereits nach alter Rechtslage hatte der Verwalter kein altruistisches Anfechtungsrecht. Anfechtungsklage konnte er nur insoweit erheben, als seine Rechtsstellung betroffen war, was insbesondere beim Beschluss über seine Abberufung der Fall war. Nach der durch das WEMoG geänderten Rechtslage kann der Verwalter nunmehr jederzeit und grundlos von seinem Amt abberufen werden. Insoweit bedarf es auch keines Anfechtungsrechts des Verwalters mehr.

Der Verwalter benötigt aber auch kein Anfechtungsrecht, wenn er im Rahmen der Beschlussdurchführung strafrechtliche Konsequenzen zu befürchten hätte oder sich der Gefahr von Ordnungswidrigkeiten ausgesetzt sähe. Derartige Beschlüsse kann und muss der Verwalter ohnehin nicht durchführen, denn der Verwalter ist aus keinem Rechtsgrund verpflichtet, Beschlüsse durchzuführen, die gegen ein gesetzliches Verbot^[1] oder die guten Sitten^[2] verstoßen.

Wohnungseigentümer

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG darf die Anfechtungsklage nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden. Wohnungseigentümer ist nun in aller Regel derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer muss das Wohnungs- oder Teileigentum aber auch nach materiellem Recht wirksam erworben haben. Ist dies nicht der Fall oder vollzieht sich der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs, ist der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. Ist ein vermeintlicher Wohnungseigentümer also fälschlich im Grundbuch eingetragen, so kann er keine Anfechtungsklage erheben. Dieses Recht steht nur dem tatsächlichen Eigentümer zu, auch wenn er ausnahmsweise als solcher nicht im Grundbuch eingetragen und dieses somit fehlerhaft ist.^[3]

Bruchteilseigentumsberechtigte

Steht eine Sondereigentumseinheit im Bruchteilseigentum mehrerer Personen – insbesondere bei Ehegatten – hat der einzelne Bruchteilseigentumsberechtigte das Recht, allein die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage klären zu lassen.^[4] Der allein klagende Miteigentümer ist gesetzlicher Prozessstandschafter der anderen Bruchteilseigentumsberechtigten. Die übrigen Bruchteilseigentumsberechtigten sind daher durch den allein klagenden Miteigentümer nicht mitzuverklagen. Sie sind also nicht als Beklagte zu bezeichnen.

Ausnahmsweise besteht das Recht zur Beschlussanfechtung eines Bruchteilseigentumsberechtigten dann nicht, wenn er Beschlüsse anficht, denen die übrigen Bruchteilseigentumsberechtigten zugestimmt haben.^[5]

Erbengemeinschaft

Für die Erben eines Wohnungseigentums reicht bei einer Klage als Bezeichnung der beklagten Wohnungseigentümer solange im Grundbuch noch keine Änderung eingetragen ist: "Erbengemeinschaft nach X, ehemals wohnhaft".^[6]

Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Grundbücher. Das Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" existiert nicht mehr. Für Ersterwerber fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Rechtsqualität eines Eigentümers im Innenverhältnis unter den Voraussetzungen, dass

1. der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
2. dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
3. ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gilt der Erwerber gegenüber dem teilenden Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Eigentümer. Im Außenverhältnis bleibt er allerdings "werdender" Eigentümer. Da ein d...