Beschlussanfechtungsverfahren (WEMoG) / 4.1.1 Kläger

Als Kläger einer Anfechtungsklage kommen seit Inkrafttreten des WEMoG nur noch die Wohnungseigentümer in Betracht und nicht mehr der Verwalter.

Bereits nach alter Rechtslage hatte der Verwalter kein altruistisches Anfechtungsrecht. Anfechtungsklage konnte er nur insoweit erheben, als seine Rechtsstellung betroffen war, was insbesondere beim Beschluss über seine Abberufung der Fall war. Nach der durch das WEMoG geänderten Rechtslage kann der Verwalter nunmehr jederzeit und grundlos von seinem Amt abberufen werden. Insoweit bedarf es auch keines Anfechtungsrechts des Verwalters mehr.

Der Verwalter benötigt aber auch kein Anfechtungsrecht, wenn er im Rahmen der Beschlussdurchführung strafrechtliche Konsequenzen zu befürchten hätte oder sich der Gefahr von Ordnungswidrigkeiten ausgesetzt sähe. Derartige Beschlüsse kann und muss der Verwalter ohnehin nicht durchführen, denn der Verwalter ist aus keinem Rechtsgrund verpflichtet, Beschlüsse durchzuführen, die gegen ein gesetzliches Verbot^[1] oder die guten Sitten^[2] verstoßen.

Wohnungseigentümer

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG darf die Anfechtungsklage nur von einem Wohnungseigentümer erhoben werden. Wohnungseigentümer ist nun in aller Regel derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer muss das Wohnungs- oder Teileigentum aber auch nach materiellem Recht wirksam erworben haben. Ist dies nicht der Fall oder vollzieht sich der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs, ist der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. Ist ein vermeintlicher Wohnungseigentümer also fälschlich im Grundbuch eingetragen, so kann er keine Anfechtungsklage erheben. Dieses Recht steht nur dem tatsächlichen Eigentümer zu, auch wenn er ausnahmsweise als solcher nicht im Grundbuch eingetragen und dieses somit fehlerhaft ist.^[3]

Bruchteilseigentumsberechtigte

Steht eine Sondereigentumseinheit im Bruchteilseigentum mehrerer Personen – insbesondere bei Ehegatten – hat der einzelne Bruchteilseigentumsberechtigte das Recht, allein die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage klären zu lassen.^[4] Der allein klagende Miteigentümer ist gesetzlicher Prozessstandschafter der anderen Bruchteilseigentumsberechtigten. Die übrigen Bruchteilseigentumsberechtigten sind daher durch den allein klagenden Miteigentümer nicht mitzuverklagen. Sie sind also nicht als Beklagte zu bezeichnen.

Ausnahmsweise besteht das Recht zur Beschlussanfechtung eines Bruchteilseigentumsberechtigten dann nicht, wenn er Beschlüsse anficht, denen die übrigen Bruchteilseigentumsberechtigten zugestimmt haben.^[5]

Erbengemeinschaft

Für die Erben eines Wohnungseigentums reicht bei einer Klage als Bezeichnung der beklagten Wohnungseigentümer solange im Grundbuch noch keine Änderung eingetragen ist: "Erbengemeinschaft nach X, ehemals wohnhaft".^[6]

Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Grundbücher. Das Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" existiert nicht mehr. Für Ersterwerber fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Rechtsqualität eines Eigentümers im Innenverhältnis unter den Voraussetzungen, dass

1. der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
2. dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
3. ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gilt der Erwerber gegenüber dem teilenden Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Eigentümer. Im Außenverhältnis bleibt er allerdings "werdender" Eigentümer. Da ein derartiger Ersterwerber unter den genannten Voraussetzungen als Eigentümer gilt, hat er auch das Recht zur Erhebung einer Anfechtungsklage.

So die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, kann der teilende Eigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst frei schalten und walten. Er ist in der Lage, Beschlüsse zu fassen und Verträge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu schließen. Beides muss nicht im Sinne der (späteren) Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein. Ob die Erwerber bis zur zeitlichen Grenze des § 234 Abs. 3 ZPO die Möglichkeit haben, sich von ihnen nachteilig scheinenden Beschlüssen durch Anfechtungsklage zu lösen, dürfte zu verneinen sein. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der teilende Eigentümer die Beschlüsse gefasst hat und die Anfechtungsfrist des § 45 Satz 1 WEG konsequenterweise ihm gegenüber läuft. Erwerber, die erst nach Fristablauf in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eintreten, können daher auch keine Wiedereinsetzung begehren.

Der Weg dürfte vielmehr über eine abändernde oder aufhebende Zweitbeschlussfassung gangbar sein, um letztlich zum Ziel kommen zu können. Auch wenn neben dem teilenden Eigentümer zunächst nur ein Erwe...