Beschlussersetzungsklage: Vorbefassungsgebot

1 Leitsatz

Eine Beschlussersetzungsklage ist unzulässig, wenn im Vorfeld nur versucht worden ist, einen Beschluss außerhalb der Versammlung zu erreichen, bei dem Allstimmigkeit erforderlich ist.

2 Normenkette

§§ 20 Abs. 1, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K will im Wege der Beschlussersetzungsklage gerichtlich eine Gestattung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG erstreiten. Fraglich ist, ob dem Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussersetzungsklage entgegensteht, dass K versucht hat, die Gestattung nur durch einen Beschluss außerhalb der Versammlung zu erreichen.

4 Die Entscheidung

Der Beschluss außerhalb der Versammlung sei ungenügend! Eine Vorbefassung in einem "Umlaufverfahren", bei dem eine Allstimmigkeit erforderlich sei, reiche nicht. § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ermögliche zwar eine Abstimmung ohne Versammlung, setze für eine Beschlussfassung aber die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer in Textform voraus. Daher müsse ein Kläger vor Erhebung einer Beschlussersetzungsklage zunächst die Versammlung als das reguläre Forum der Wohnungseigentümer befassen, zumal auf der Versammlung andere Mehrheitserfordernisse gelten würden.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob es für die Erhebung einer Beschlussersetzungsklage ein Rechtsschutzbedürfnis gibt, wenn die anderen Wohnungseigentümer nicht in einer Versammlung auf Grundlage eines konkreten Beschlussantrags, sondern außerhalb der Versammlung im Rahmen einer Beschlussfassung befasst wurden, bei der sämtliche Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen mussten. Das LG meint, eine solche Vorbefassung sei unzureichend, wenn es keinen Absenkungsbeschluss gibt. Dem ist selbstverständlich zuzustimmen.

Beschlussersetzungsklage

Nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG kann eine Beschlussersetzungsklage erhoben werden, wenn die notwendige Beschlussfassung unterblieben ist. In diesem Fall kann das Gericht auf die Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen. Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die in der Regel von der Verwaltung vertreten wird.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltungen müssen die vorstehende Entscheidung kennen und in ihre Verwaltungspraxis überführen. Sie müssen also wissen, dass es grundsätzlich nicht ausreicht, zu versuchen, die Wohnungseigentümer mit einem Beschlussantrag allein außerhalb der Versammlung zu befassen. Etwas anderes gilt ausnahmsweise, wenn es einen Absenkungsbeschluss gibt, es also ausreicht, wenn mehr Wohnungseigentümer mit Ja als mit Nein stimmen.

6 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 31.10.2022, 2-09 S 41/21