Beschlussfassung auf Kaltwasserzähler-Einbau als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

Leitsatz

Beschlussfassung auf Kaltwasserzähler-Einbau als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung; Beschlusskompetenz auch für Kostenverteilungsänderung

Normenkette

(§§ 10, 16, 21, 23 WEG)

Kommentar

Der Einbau von Kaltwasserzählern kann mit einfacher Mehrheit rechtswirksam beschlossen werden (a.A. allerdings AG Hannover v. 6.3.2002, ZMR 2002, 875). Insoweit ist der neuen Meinung von Bub (NZM 2001, 743) zu folgen; die Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels ist insoweit immanent mitbeschlossen und ändert nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, da sich andernfalls unlösbare Widersprüche zur mehrheitlichen Beschlussfassung über den Einbau von Wasseruhren ergäben (vgl. "Zitterbeschluss-Rechtsprechung" des BGH v. 20.9.2000, NJW 2000, 3500). Es entspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG, den tatsächlichen Verbrauch nach dem Kostendeckungsprinzip im Innenverhältnis in Rechnung zu stellen; eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten entspricht nicht dem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG, sondern wendet ihn zutreffend an; hierdurch wird die dem § 16 Abs. 2 WEG zugrunde liegende Trennung der Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs von Gemeinschaftseigentum von den Kosten des einzelnen Sondereigentums in der Praxis erst durch den Einbau der Kaltwasserzähler ermöglicht. Dass hierdurch eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels vorliegt bzw. sich ein Kontrahierungszwang gegenüber Dritten ergibt, kann keine andere rechtliche Beurteilung des Gesamtproblems "Einbau von Kalt- und Warmwasseruhren" verlangen.

Link zur Entscheidung

(AG Hannover, Beschluss vom 01.08.2002, 71 II 149/02)

Anmerkung

Endgültig rechtlich gelöst ist diese Folgeproblematik im Anschluss an die BGH-Grundsatzentscheidung vom 20.9.2000 damit m.E. noch nicht. In vielen Gemeinschaftsordnungen existiert ein bestimmter Wasserkosten-Verteilungsschlüssel, wobei diese Ausgabenposition bis zur neuen Meinung von Bub auch stets als Kostenfaktor im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG behandelt wurde, zumal hier auch in der Regel nur ein einheitlicher Liefer- und Abnahmevertrag "der Gemeinschaft" mit dem entsprechenden Wasserwerk bestand (Rechnungsstellung der Wasserwerke an die Gemeinschaft für Frischwasser und Kanal- bzw. Abwasser). Anders als bei Strombelieferung einzelner Sondereigentumseinheiten existieren hier bisher üblicherweise auch keine Einzelverträge der Sondereigentümer mit dem entsprechenden Wasserwerk. Entgegen der gesetzlichen Vorgaben nach der Heizkostenverordnung gibt es auch noch nicht bundeseinheitlich eine sog. "Wasserkostenverordnung", die auflagengemäß zur Umstellung der Versorgung und auch internen verbrauchsabhängigen Kostenaufteilung zwingen dürfte. Überzeugt bin ich deshalb immer noch nicht, dass nun die Kostenposition Kaltwasser/Abwasser über nachträglich im Sondereigentum installierte Uhren allein zu Lasten der Sondereigentümer verbrauchsabhängig ermittelt werden muss und ungeachtet der BGH-Entscheidung nach Uhreneinbau zwangsläufig ("immanent") eine Kostenverteilungsänderung stets zu akzeptieren ist.