Beschlusskompetenz: Verwaltung des Sondereigentums / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall muss das AG 3 Beschlüsse auf ihre Ordnungsmäßigkeit prüfen. Beim Beschluss zu TOP 8 geht es um eine Tatfrage, die wohnungseigentumsrechtlich nicht wirklich interessiert. Hier muss man nur wissen, dass eine Mangelbeseitigung natürlich so ausgeführt werden muss, dass sie geeignet ist, einen Mangel auch zu beseitigen. Dies ist selbstverständlich nicht der Fall, wenn der Mangel nicht in der Führung eines Rohres, sondern in seiner Dimensionierung besteht.

Von näherem Interesse sind hingegen die anderen beiden Beschlüsse, also der zur Entlastung der Verwaltung sowie der zur Verwaltung des Sondereigentums.

Entlastung der Verwaltung

Nach h. M. sind die Wohnungseigentümer befugt, der Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG eine Entlastung zu erteilen. Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist hingegen nicht so zu verstehen. Eine besondere Mehrheit ist für den Entlastungsbeschluss nicht erforderlich – auch dann nicht, wenn "aus guten Gründen" auf Ansprüche verzichtet wird. Ein Entlastungsbeschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Schadensersatzansprüche absehbar sind. Er widerspricht ihr hingegen, wenn gegen den Verwalter Ansprüche in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten.

Die Entlastung wird für Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erteilt, nicht für Ansprüche der Wohnungseigentümer. Eine Beschlusskompetenz, im Namen eines Wohnungseigentümers eine Entlastung zu erteilen und ihm damit individuelle Ersatzansprüche zu nehmen, besteht nicht. Dies gilt für Ansprüche in Bezug auf das Sondereigentum, aber auch solche in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Entlastung ist der Sache nach ein negatives Schuldanerkenntnis. Dieses erfasst vor allem etwaige, nicht aus einer Straftat herrührende Ersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter aus §§ 280, 812 ff., 823 ff. BGB, soweit sie den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung der Vorlagen und Berichte erkennbar waren.

Gerichte und Schrifttum unterscheiden zum Teil, auf welche Art und Weise die Entlastung beschlossen wurde. Man meint, in der Regel betreffe eine gesondert beschlossene Entlastung die gesamte Tätigkeit des Verwalters, also nicht nur einzelne Tätigkeiten, in Bezug auf die gemeinschaftliche Verwaltung bis zur Beschlussfassung. Dem ist in dieser Art und Weise nicht zu folgen. Welche Ansprüche von einer Entlastung umfasst sein sollen, ist das Ergebnis des durch Auslegung zu ermittelnden Willens des Entlastenden.

Beschlusskompetenz zur Verwaltung des Sondereigentums

Die Wohnungseigentümer haben nach § 19 Abs. 1 WEG keine Beschlusskompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung des Sondereigentums zu fällen. Tun sie es dennoch, überschreiten sie ihre Kompetenzen und der Beschluss ist nichtig.

Im Fall geht es allerdings nicht um die Verwaltung des Sondereigentums, sondern um die bloße Sammlung von Informationen. Die Wohnungseigentümer sollen gebeten werden, Mängel, für die wohl noch der Bauträger verantwortlich ist, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu benennen. Sollten die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit den Mängeln stehende Ansprüche abtreten, könnte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Bauträger verbessern. Der Beschluss ist daher nicht nur nicht nichtig, sondern entspricht – anders als es das AG annimmt – einer ordnungsmäßigen Verwaltung.