10.2.1 Überblick
Auch bei den Betriebskosten ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz zur unumschränkten pauschalen Änderung der Kostenverteilung der Betriebskosten besteht. Stets muss feststehen, welchen Kosten konkret von der Änderung betroffen sein sollen. Im Übrigen würde eine derart "globale" Auswechselung eines Kostenverteilungsschlüssels ohnehin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.
Verbrauchsabhängige Abrechnung
Bei den Kosten, denen ein Verbrauch der Wohnungseigentümer zugrunde liegt, entspricht allein eine verbrauchsbezogene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies ist insbesondere bei den Heiz- und Warmwasserkosten der Fall. Hier sind auch die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingend. Ein von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies gilt auch für die Kosten des Kaltwassers, so eine verbrauchsabhängige Erfassung erfolgt.[1]
Auch seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 dürfte eine vom Maßstab des Verbrauchs abweichende Kostenverteilung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen und auf Erhebung einer Anfechtungsklage hin für ungültig erklärt werden. Keinesfalls möglich wäre es, die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung zu verteilen. Ein entsprechender Beschluss mit Dauerwirkung wäre nichtig. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, wäre hingegen auch nach künftiger Rechtslage nur anfechtbar und nicht nichtig.[2]
Allgemeine Kosten
Ohne in aller Regel messbar zu sein, werden bestimmte Betriebskosten von den Wohnungseigentümern verursacht, ohne dass eine Zurechnung an den jeweiligen Wohnungseigentümer möglich ist. Betroffen sind hiervon die Kosten
- eines Aufzugs,
- des Allgemeinstroms,
- der Müllbeseitigung.
Bei diesen Kostenpositionen entspricht eine Kostenverteilung nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen zunächst ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob eine Änderung dieses oder eines hiervon abweichenden Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird maßgeblich auch von der konkreten Wohnungseigentumsanlage bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft abhängen. Jedenfalls ist bei diesen Kostenpositionen durchaus auch eine Kostenverteilung nach Personen ordnungsmäßig, soweit kein Verstoß gegen das Willkürverbot vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer nicht unangemessen benachteiligt werden.[3]
10.2.2 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich einzelner Kostenpositionen
Einführend ist anzumerken, dass auch eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Zwar sieht diese Bestimmung nicht mehr bestimmte Verteilungskriterien wie Verursachung oder Verbrauch betreffend die Betriebskosten vor, wie dies in § 16 Abs. 3 WEG a. F. der Fall war. Bei der Beurteilung aber, ob ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss noch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, spielen diese Kriterien nach wie vor eine Rolle. Keinesfalls darf eine Kostenverteilung gegen das Willkürverbot verstoßen, in dem sich eine Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Kosten der Minderheit sachgrundlos entlastet.
10.2.2.1 Öffentliche Lasten des Grundstücks
Namentlich von dieser Position umfasst ist insbesondere die Grundsteuer. Hier besteht indes keine Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch etwa Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Wohnungseigentümer anteilig treffen. Demnach hat § 2 Nr. 1 BetrKV keine Bedeutung für eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
10.2.2.2 Kosten der Wasserversorgung/Kosten der Entwässerung
Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen[1], entspricht lediglich eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt insbesondere dann, wenn in der Wohnanlage bereits Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind, der Einbau durch die Bauordnungen der Länder vorgeschrieben ist oder aber jede andere Abrechnungsmethode als grob unbillig anzusehen wäre.[2]
Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Wasser- und Abwasserkosten)
TOP XX Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten
Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeins...
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