Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 10.2.2.3 Heizkosten/Warmwasserkosten

Von den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage sind gemäß § 7 Abs. 1 der HeizkostenV mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Stets ist hinsichtlich des Grundkostenanteils auf die beheizte Wohn- oder Nutzfläche (bzw. den umbauten Raum der beheizten Räume) abzustellen. Eine Abrechnung nach umbautem Raum ist zu empfehlen, wenn einzelne Einheiten deutlich unterschiedliche Raumhöhen aufweisen.

Die HeizkostenV schreibt in § 8 Abs. 1 für die Verteilung der Warmwasserkosten dieselben Prozentsätze hinsichtlich des verbrauchsabhängig abzurechnenden Anteils vor. Der wesentliche Unterschied zur Verteilung der Heizkosten besteht darin, dass als Verteilungsmaßstab für die Grundkosten der umbaute Raum ausscheidet. Bei der Bemessung der Anteile für die Verbrauchs- und Grundkosten sollte bedacht werden, dass der Fixkostenanteil bei der Warmwasseraufbereitung höher liegen kann als bei den Heizkosten.

Innerhalb der Grenzen der §§ 7 Abs. 1 und 8 Abs. 1 HeizkostenV (Verteilung der Kosten 50 % bis 70 % nach Verbrauch und 50 % bis 30 % nach Fläche) kann auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten geändert werden.^[1] Dies gilt allerdings nicht für Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994^[2] nicht erfüllen, also mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Hier sind zwingend 70 % der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Sind die Leitungen dagegen ungedämmt, kann der Verbrauchskostenanteil individuell nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden, da in diesen Fällen der Wärmeverlust über die Leitungen so groß ist, dass ein sparsames Nutzerverhalten keinen Effekt bringt. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist im Zweifel durch eine Fachkraft abzuklären. Die verbleibenden Kosten (30 % – 50 %) sind grundsätzlich nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen.

Da § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allgemein willkürliche Änderungen des Verteilungsschlüssels bei ansonsten weitem Gestaltungsspielraum verbietet, ist eine Verteilung der Heizkosten nach auch nicht beheizbarer Fläche unzulässig.^[3]

Wie im Allgemeinen ist auch bei einer Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Heizkosten zu beachten, dass eine solche nicht rückwirkend beschlossen werden kann. § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV sieht insoweit nämlich ein Rückwirkungsverbot vor.^[4] Dagegen unterliegt die Frage, wie der erfasste Wärmeverbrauch bestimmt wird, nicht dem Rückwirkungsverbot des § 6 Abs. 4 HeizkostenV.^[5] Wohnungseigentümer können demnach in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind, und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, beschließen, dass die Methode zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs nachträglich für einen bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum von Heizkostenzählern auf die Verbrauchsermittlung nach den anerkannten Regeln der Technik nach VDI-Richtlinie 2077 umgestellt wird.^[6]

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Heiz- und Warmwasserkosten: 70 % Verbrauch / 30 % Wohnfläche)

TOP XX Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten

Aufgrund Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ zu TOP ___ erfolgt die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche.

Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten künftig ab der Wirtschaftsperiode ______ zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche umzulegen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Umstritten ist, ob die bloße Existenz einer Einrohrheizung bereits eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der Jahresabrechnung rechtfertigt, also ohne ausdrückliche gesonderte Beschlussfassung über die Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels.^[7] Zutreffend scheint insoweit die Auffassung des AG Aachen^[8], wonach es eines entsprechenden Kostenverteilungsänderungsbeschlusses bedarf. Soweit einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt sind, sich jedoch keine Mehrheit für einen Änderungsbeschluss findet, steht ihnen immer noch die Möglichkeit des § 10 Abs. 2 WEG offen.

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Heiz- und Warmwasserkosten: 50 % Verbrauch / 50 % Wohnfläche)

TOP XX Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten

Aufgrund Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP ___ erfolgt die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche. Aufgrund der Tats...