Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 10.2.2.4 Aufzugskosten

Hinsichtlich der Aufzugskosten besteht auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG nicht nur lediglich eine Beschlusskompetenz zur dauerhaften Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten (also insbesondere Betriebsstrom) sowie der Wartungskosten, sondern auch der Kosten seiner Erhaltung. Denn auf Grundlage vorerwähnter Bestimmung können auch Erhaltungskosten dauerhaft beschlussweise entgegen dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden.

Sind einzelne Wohnungseigentümer bislang aufgrund Vereinbarung von der Tragung der anteiligen Aufzugskosten befreit, können sie auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Beschluss anteilig belastet werden.^[1]

Unter Bezugnahme auf die überzeugend begründete Entscheidung des AG Nürnberg^[2] ist im Übrigen nur eine äußerst maßvolle Differenzierung der Kostenverteilung danach, in welchem Stockwerk sich das jeweilige Sondereigentum befindet, möglich. Eine Kostenverteilungsregel, bei der die anfallenden Aufzugskosten nach Stockwerken gestaffelt werden, benachteiligt die Eigentümer der oberen Stockwerke jedenfalls in unangemessener Weise. Insoweit ist auf der einen Seite zwar zu berücksichtigen, dass die Nutzungswahrscheinlichkeit und -dauer hinsichtlich des Aufzugs mit der Höhe der Stockwerke steigt. Auf der anderen Seite ist allerdings zu berücksichtigen, dass durch das Stockwerk allein nicht festgelegt ist, von welchen Wohnungen aus in welchem Umfang der Aufzug tatsächlich genutzt wird. Schließlich besteht ja auch die grundsätzliche Möglichkeit, zu Fuß durch das Treppenhaus zu gehen. Zudem wird die Nutzungshäufigkeit auch dadurch beeinflusst, wie viele Personen in einer Wohnung leben und wie oft am Tag sie das Haus verlassen. All dies wird durch einen allein am Stockwerk orientierten Maßstab nicht berücksichtigt.

Maßgeblich ist des Weiteren zu berücksichtigen, dass die Grundkosten des Aufzugsbetriebs (insbesondere Beaufsichtigung, Überwachung und Pflege, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit) unabhängig von der Nutzungshäufigkeit anfallen. Diejenigen Kosten, die durch die Nutzungshäufigkeit am ehesten beeinflusst werden könnten, sind die Stromkosten für den Aufzugsbetrieb. Diese sind jedoch in aller Regel gerade nicht von den Aufzugskosten erfasst, sondern fallen unter die allgemeinen Stromkosten, die anderweitig umgelegt werden.

Ungeregelte Mehrhausanlage

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht eine dauerhafte wirtschaftliche Trennung ungeregelter Mehrhausanlagen. Insbesondere ist insoweit die Möglichkeit eröffnet, etwa die Betriebs- und Erhaltungskosten eines Aufzugs tatsächlich auch den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufzuerlegen. Ein Anfechtungsrisiko dürfte allerdings dann bestehen, wenn insbesondere die jeweiligen Betriebskosten nicht zumindest annähernd konkret bestimmbar sind. Im Fall der Betriebskosten eines Aufzugs sind insbesondere die Stromkosten von Bedeutung.

Unproblematisch ist die Kostenverteilungsänderung, wenn die Stromkosten des Aufzugs über Zwischenzähler erfasst werden. Soweit ein derartiger nicht vorhanden ist, empfiehlt es sich m. E., ohne konkrete Bezugnahme auf den Aufzug grundsätzlich die Allgemeinstromkosten häuserweise zu verteilen (Muster: "… Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten des Allgemeinstroms nach Verbrauch in den einzelnen Häusern jeweils nur unter den derzeitigen und künftigen Wohnungseigentümern der einzelnen Häuser zu verteilen").

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Betriebs-, Wartungs- und Erhaltungskosten eines Aufzugs in Mehrhausanlage)

TOP XX Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Betriebs- und Wartungskosten sowie der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen des Aufzugs im Haus ____

Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen, unabhängig davon, in welchem Haus sie entstanden sind.

Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen für den im Haus ____ befindlichen Aufzug künftig ab der Wirtschaftsperiode ______ nur noch unter den derzeitigen und künftigen Wohnungseigentümern des Hauses ____ zu verteilen. Die Verteilung dieser Kosten für den Aufzug im Haus _____ unter den Wohnungseigentümern des Hauses _____ erfolgt dabei nach Miteigentumsanteilen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

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Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, MDR 2024, 561.

[2] AG Nürnberg, Urteil v. 27.10.2010, 30 C 40157/10, ZMR 2011, 594; nachfolgend befasst war das LG Nürnberg-Fürth, das in einem entspr...