Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 10.4.3 Maßstabskontinuität

Alexander C. Blankenstein

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg.

Praxis-Beispiel

Balkoninstandsetzung

Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 Wohnungseigentümern getragen werden, deren Balkone von der Erhaltungsmaßnahme betroffen sind.

Alte Rechtslage

Dieser Beschluss konnte nach altem Recht erfolgreich mit einer Beschlussanfechtungsklage zu Fall gebracht werden. Zu berücksichtigen war, dass die Wohnungseigentümer von der ihnen gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. verliehenen Beschlusskompetenz zwar Gebrauch machen konnten, dies aber nicht mussten. Würden zu einem späteren Zeitpunkt die weiteren 5 Balkone instandsetzungsbedürftig werden, hätten die Wohnungseigentümer keine exklusive Kostenbelastung derjenigen Wohnungseigentümer beschließen müssen, die von der Erhaltungsmaßnahme betroffen sind. Dies aber hätte die 5 Wohnungseigentümer benachteiligt, denen zuvor die Kosten für die Instandsetzung ihrer Balkone auferlegt worden waren. Diese müssten sich dann nämlich auch noch zusätzlich an den Kosten der Instandsetzung der übrigen Balkone nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel beteiligen.

Neue Rechtslage

Dieser Aspekt spielt keine Rolle mehr. Auch dann, wenn zu einem Zeitpunkt lediglich einzelne Balkone instandsetzungsbedürftig sind, können die Wohnungseigentümer eine exklusive Kostenbelastung der betroffenen Wohnungseigentümer beschließen. Allein die Tatsache, dass nicht sämtliche Balkone instandsetzungsbedürftig sind, führt nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.^{^[1]} Insoweit ist eine deutliche Verbesserung und Vereinfachung der Rechtslage eingetreten. Der Umstand, dass im Rahmen der Beschlussfassung zu berücksichtigen ist, dass bereits einzelne Balkoneigentümer exklusiv kostenbelastet waren, begründet bei diesen Wohnungseigentümern in aller Regel einen Anspruch auf Gleichbehandlung bzw. Maßstabskontinuität. Würde also der weitere Beschluss über die Instandsetzung auch der übrigen Balkone nicht berücksichtigen, dass einzelne Wohnungseigentümer bereits exklusiv kostenbelastet waren, und würde er diese Wohnungseigentümer in die Zahlungspflicht mit einbeziehen, würde der Beschluss im Anfechtungsfall regelmäßig für ungültig erklärt werden. Die bereits kostenbelasteten Wohnungseigentümer haben nämlich dann einen Anspruch auf Kostenfreistellung.^{^[2]} Wichtig aber bleibt das Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer durchaus beschließen können, zu einem bestimmten Zeitpunkt zunächst nur einen Teil der Balkone instand zu setzen – und zwar unter exklusiver Kostenbelastung der entsprechend betroffenen Wohnungseigentümer.

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen (Einzelfall)

TOP XX Verteilung der Kosten der teilweisen Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen an den Balkonen

Die Kosten der zu vorangegangenem TOP XX beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen an den an der Nordseite der Wohnanlage befindlichen Balkone sind unter denjenigen Wohnungseigentümern zu verteilen, deren Balkone von den Erhaltungsmaßnahmen betroffen sind. Unter diesen Wohnungseigentümern erfolgt die Kostenverteilung nach Sondereigentumseinheiten. Die Finanzierung erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von _______ EUR. Auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten entfallen folgende Beiträge:

Wohnung Nr. 5 _______ EUR

Wohnung Nr. 6 _______ EUR

Wohnung Nr. 10 _______ EUR

Die Beiträge sind bis zum _______ zur Zahlung auf das gemeinschaftliche Girokonto fällig.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Hinweis