Alexander C. Blankenstein
Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Bis auf die genannten beiden Ausnahmen ist seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis nicht beschränkbar.
Die Frage, welche Erhaltungsmaßnahmen noch von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen, hängt maßgeblich von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft ab. So reichen die Handlungsbefugnisse in großen Wohnanlagen weiter als in kleinen Anlagen. Einen Anhaltspunkt für die eigenständige Vornahme von Verwaltungsmaßnahmen könnte ein bestimmter Prozentsatz des Wirtschaftsplanvolumens bieten, wobei völlig offen ist, welcher Prozentsatz hier in Ansatz zu bringen wäre. Ggf. kann auch die Rechtsprechung zum Erfordernis des Vorliegens von Vergleichsangeboten herangezogen werden, die insoweit Grenzen zwischen 3.000 und 5.000 EUR zieht – freilich bezogen auf große Gemeinschaften. In kleineren Gemeinschaften sind Vergleichsangebote bei weit geringeren Volumina erforderlich. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter stets einen Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 2 WEG herbeiführen.
Erhaltungsbudget
Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter auch durch Mehrheitsbeschluss ein jährliches Budget für Erhaltungsmaßnahmen einräumen. Im Rahmen dieses Budgets kann er Maßnahmen der Erhaltung in Auftrag geben, ohne zuvor im Zweifelsfall eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Freilich muss die Höhe des Budgets bei beschlussweiser Ermächtigung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sodass nicht von einer unzulässigen Ermessensdelegation auf den Verwalter auszugehen ist. Die noch ordnungsmäßige Höhe wird maßgeblich von der Größe der zu verwaltenden Wohnungseigentumsanlage abhängen.
TOP XX Verwalterbudget für Erhaltungsmaßnahmen
Der Verwalter ist auch ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt, Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, soweit die Maßnahme im Einzelfall ein Kostenvolumen von _______ EUR nicht überschreitet. Die Maßnahmen dürfen insgesamt _______ EUR im Wirtschaftsjahr nicht überschreiten. So der Verwalter von dieser Befugnis Gebrauch macht, sind der Verwaltungsbeirat unverzüglich und die Wohnungseigentümer anlässlich der Eigentümerversammlung entsprechend in Kenntnis zu setzen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Sachverständigenbudget
Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel wird insoweit kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbeiführen. Wiederum in aller Regel zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Soweit Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum etwa ein Nutzerfehlverhalten oder vernachlässigtes Sondereigentum sein sollte, können die entsprechend entstandenen Kosten dem betreffenden Wohnungseigentümer auferlegt werden, der sie verursacht hat. Unabhängig hiervon sollte der Verwalter vor dem Hintergrund der reichlich schwammigen Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG für eine klare Regelung sorgen, die ihn ausdrücklich und ohne eine vorhergehende Beschlussfassung einholen zu müssen, in die Lage versetzt, unverzüglich ein Sachverständigengutachten zur Ursachenerforschung in Auftrag geben zu können.
TOP XX Verwalterbudget für Sachverständigenbeauftragung
Werden dem Verwalter Feuchteschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern angezeigt oder erkennt der Verwalter selbst Feuchteschäden, ist er ermächtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen geeigneten Sachverständigen zur Ermittlung der Schadensursache zu beauftragen. Die Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen dürfen einen Betrag in Höhe von _______ EUR nicht übersteigen. Von der Beauftragung des Sachverständigen sind der Verwaltungsbeirat unverzüglich und die Wohnungseigentümer anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung entsprechend in Kenntnis zu setzen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.