Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 13.2 Kreditaufnahme

Nicht selten sind in der Verwalterpraxis Liquiditätsengpässe durch den Ausfall von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer. Wenn diese nicht zufällig gerade im nahen zeitlichen Zusammenhang mit der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung auftreten und bereits auf der ordentlichen Eigentümerversammlung über eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden kann, ist die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich. Das aber ist zeit- und kostenaufwendig.

Beschluss der Eigentümer notwendig

Der Verwalter selbst ist weder zur Überziehung des Gemeinschaftskontos noch zu einer Kreditaufnahme für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt.^[1] Hierzu bedarf es vielmehr einer entsprechenden Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, die grundsätzlich auch durch entsprechende Beschlussfassung erfolgen kann.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 28.4.1993, VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227; LG Köln, Urteil v. 26.8.2010, 29 S 177/09, ZWE 2011, 45; OLG Celle, Urteil v. 25.4.2006, 3 U 265/05, NZM 2006, 633; OLG Schleswig, Urteil v. 16.1.2002, 2 W 84/01, ZMR 2002, 468; OLG Hamm, Urteil v. 10.2.1997, 15 W 197/96, ZMR 1997, 377.

[2] BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11, NJW 2012, 3719; LG Köln, a. a. O.; AG Ettlingen, Urteil v. 23.4.2010, 4 C 17/09, ZMR 2010, 808; vgl. u. a. bereits BayObLG, Beschluss v. 17.8.2005, 2Z BR 229/04, NZM 2006, 62; OLG Hamm, Beschluss v. 28.11.1991, 15 W 169/91, NJW-RR 1992, 403.

13.2.1 Kurzfristige Überbrückung eines Liquiditätsengpasses

Bereits die Aufnahme langfristiger Darlehen verstößt nicht per se gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, sondern kann durchaus unter bestimmten Voraussetzungen mehrheitlich beschlossen werden.^[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht regelmäßig auch ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.^[2] Dabei soll der Kreditbetrag nicht eine Summe übersteigen, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.^[3] Des Weiteren ist natürlich zu beachten, dass eine entsprechende Beschlussfassung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn tatsächlich ein Liquiditätsengpass besteht. Des Weiteren dürfte eine Beschlussfassung zur generellen Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft übersteigen, da Kreditaufnahme oder Kontenüberziehung stets mit einer Zinsbelastung und der persönlichen Teilhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 WEG hinsichtlich der Rückzahlung verbunden ist. Bezogen auf die konkrete Wirtschaftsperiode dürfte ein entsprechender "Vorrats-"Beschluss nur ein Anfechtungsrisiko bergen. Im Beschluss selbst sollte jedenfalls klar zum Ausdruck kommen, dass entsprechende Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung ausschließlich dann erfolgen kann, wenn ein Liquiditätsengpass etwa infolge des Ausfalls von Hausgeldzahlungen einzelner Miteigentümer tatsächlich entstanden ist.

Musterbeschluss: Kurzfristige Kreditaufnahme wegen Liquiditätsengpasses

TOP XX Kurzfristige Kreditaufnahme bei Liquiditätsengpässen in der laufenden Wirtschaftsperiode

A Bedenkenhinweis^[4]

(...)

B Beschlussfassung über die Kreditaufnahme

Zur Vermeidung kurzzeitiger Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft in der laufenden Wirtschaftsperiode, insbesondere im Fall des Ausfalls von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer, ist der Verwalter berechtigt, das Girokonto der Gemeinschaft kurzfristig und in begrenzter Höhe zu überziehen. Eine entsprechende Überziehung bedarf der Zustimmung des Verwaltungsbeirats. Der Überziehungszeitraum ist auf 3 Monate begrenzt. Das Kreditvolumen darf den 3-fachen Betrag der monatlich von den Wohnungseigentümern vorauszuzahlenden Hausgelder nicht übersteigen. Sollte das Konto nach Ablauf von 3 Monaten noch nicht ausgeglichen sein, wird der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Erhebung einer Sonderumlage einberufen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14, NZM 2015, 821; LG Düsseldorf, Urteil v. 12.6.2013, 25 S 152/12, ZMR 2013, 823: Finanzierung einer dringlichen Fassadensanierung teils aus der Rücklage, teils über Bankkredit, insbesondere wenn Rückführung des Kredits binnen 5 Jahren erfolgen soll.

[2] BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11, NJW 2012, 3719.

[3] BayObLG, Urteil v. 30.6.2004, 2Z BR 58/04, NJW-RR 2004, 1602; OLG Hamm, Urteil v. 28.11.1991, 15 W 169/91, NJW-RR 1992, 403; keine starren Fristen, sondern Einzelfallprüfung, KG Berlin, Beschluss v. 28.1.1994, 24 W 1145/93, NJW-RR 1994, 1105; so wohl auch LG Düsseldorf, a. a. O.

[4] Siehe hierzu oben Kap. 1.3 Bedenkenhinweise.

13.2.2 Langfristige Kreditaufnahme

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer auch zur Finanzierung besonders kostenintensiver Maßnahmen wie Erhaltungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen mit einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 WEG eine langfristige Kreditaufnahme beschließen....