Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 15.3 Hausordnung

15.3.1 Grundsätze

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglichkeiten zur Verfügung:

• Vereinbarung,
• Beschluss und
• gerichtliche Entscheidung

Hausordnung durch Vereinbarung

Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Wesen der Vereinbarung ist, dass ihr Inhalt in Form eines Kollektivvertrags rechtsgestaltende Wirkung für die Zukunft entfaltet und wiederum nur durch eine Vereinbarung abänderbar ist. Auch die Hausordnung kann Bestandteil einer Vereinbarung sein (etwa der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung). Dies ist allerdings wenig praktikabel, denn der Inhalt einer Hausordnung sollte an die Bedürfnisse des Alltags angepasst werden können, ohne dass es des umständlichen Wegs ihrer Änderung durch eine erneute Vereinbarung mit dem Erfordernis der Allstimmigkeit bedarf. Durch die gesetzliche Regelung des 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung einer Hausordnung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb ausdrücklich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zugewiesen. Ist jedoch die Hausordnung Bestandteil der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, ist nicht unumstritten, ob sie dennoch durch Mehrheitsbeschluss auch ohne entsprechende Öffnungsklausel geändert werden kann.^[1]

Häufig enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen die Bestimmung, dass die Hausordnung durch den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat aufzustellen ist. Dieses Recht kann zwar durch Mehrheitsbeschluss nicht entzogen werden, eine Abänderbarkeit einer vom Verwalter oder Verwaltungsbeirat aufgestellten Hausordnung per mehrheitlicher Beschlussfassung ist jedoch allgemein anerkannt.^[2]

Hausordnung durch Beschluss

Üblicherweise wird die Hausordnung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung aufgestellt. Zur Vorbereitung der entsprechenden Beschlussfassung sollte der Verwalter einen Hausordnungsentwurf mit der Einladung zur Eigentümerversammlung versenden.

Das WEG selbst schweigt sich über den Inhalt einer möglichen Hausordnung aus. Als allgemeiner Maßstab gelten daher die Bestimmungen der §§ 13, 14 und 16 Abs. 1 Satz 2 WEG.^[3] Hiernach dürfen Hausordnungen nicht willkürlich das Sondereigentum und die Rechte der Wohnungseigentümer sowie deren Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen.

[1] Dafür: BayObLG, Beschluss v. 20.11.1997, 2Z BR 93/97, NZM 1998, 239; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage, § 21 Rn. 47; differenzierend: OLG Saarbrücken, Beschluss v. 7.5.1999, 5 W 365/98, NZM 1999, 621; dagegen: Heinemann in Jennißen, WEG, 8. Auflage, § 21 Rn. 51.

[2] BayObLG, Urteil v. 23.8.2001, 2Z BR 96/01, NJW 2001, 3635; KG Berlin, Urteil v. 18.11.1991, 24 W 3791/91, ZMR 1992, 68.

[3] Weites Ermessen: OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 20.3.2006, 20 W 430/04, ZWE 2006, 457.

15.3.2 Genehmigung der Hausordnung

Musterbeschluss: Genehmigung einer Hausordnung

TOP XX Genehmigung der Hausordnung

Die von der Verwaltung und dem Verwaltungsbeirat ausgearbeitete Haus- und Garagenordnung wurde jedem Wohnungseigentümer mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung übersandt. Diese Hausordnung wird angenommen. Die Haus- und Garagenordnung tritt mit erfolgter Beschlussfassung in Kraft. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die Hausordnung zum Bestandteil etwaiger künftig zu schließender Mietverträge zu machen. Soweit einzelne vermietende Wohnungseigentümer eine Gleitklausel mit ihrem Mieter vereinbart haben, wonach die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer jeweils gültigen Fassung Bestandteil des Mietvertrags ist, sind diese zur unverzüglichen Information ihrer Mieter verpflichtet.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Hinweis

Anfechtungsrisiko

Ob das, was im Rahmen der Hausordnung beschlossen wird, im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist gerichtlich überprüfbar. Die Beschlusskompetenz zur Aufstellung und Ausgestaltung der Hausordnung ist unzweifelhaft gegeben. Regelungen zur tätigen Mithilfe von Wohnungseigentümern bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums können nicht wirksamer Bestandteil einer mehrheitlich beschlossenen Hausordnung sein. Den Wohnungseigentümern können jedenfalls in einer nur mehrheitlich beschlossenen Hausordnung insbesondere keine Räum- und Streupflichten auferlegt werden. Erforderlich wäre hierfür eine entsprechende Vereinbarung.^[1] Grundsätzlich ist im Hinblick auf jede beschlussweise Regelung einer tätigen Mithilfe der Wohnungseigentümer zu beachten, dass den Wohnungseigentümer...