Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 16 Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen

16.1 Grundsätze

Im Rahmen der WEG-Reform 2007^[1] wurde bekanntlich mit § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Beschluss-Sammlung aus der Taufe gehoben. Intention des Gesetzgebers war es, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Rechtslage, die nicht selten auch durch Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln geprägt war, transparent zu machen. Insbesondere zum Schutz der Rechtsnachfolger sollte sich die u. a. auch durch Öffnungsklausel-Beschlüsse geprägte Rechtslage durch ein gesondertes Medium erschließen. Denn § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F. sah nach altem Recht noch vor, dass auch Beschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen.

Seit Inkrafttreten des WEMoG hat sich diese Rechtslage grundsätzlich geändert. Beschlüsse, die auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst worden sind, bedürfen der Eintragung ins Grundbuch, sollen sie Wirkung auch gegen Sondernachfolger entfalten. Die entsprechende Regelung sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor. Die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung nach Maßgabe von § 24 Abs. 7 und 8 WEG besteht daneben unverändert fort.

Keiner Grundbucheintragung bedürfen nach wie vor sonstige Beschlüsse der Wohnungseigentümer, wie § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG klarstellt. Dies gilt nach wie vor auch für Beschlüsse, die etwa auf Grundlage der gesetzlichen Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abändern. Im Zusammenhang mit der Neuregelung in § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG über die Eintragungsbedürftigkeit von Öffnungsklausel-Beschlüssen, regelt § 5 Abs. 4 WEG die Zustimmungsbedürftigkeit bestimmter dinglich Berechtigter sowie § 7 Abs. 2 WEG die formellen Voraussetzungen der Grundbucheintragung.

[1] Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.3.2007, BGBl I S. 370, vom 1.7.2007 bis 30.11.2020 in Kraft.

16.2 Beschlüsse aufgrund gesetzlicher Öffnungsklauseln

Folgende Vorschriften stellen gesetzliche Öffnungsklauseln dar:

• § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung
• § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Änderung der Kostenverteilung bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten
• § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG – Änderung der Kostenverteilung bezüglich Maßnahmen der baulichen Veränderung
• § 28 Abs. 3 WEG – Beschlussfassung über Art und Weise von Zahlungen sowie der Fälligkeit

Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken auch ohne Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger. Die Differenzierung rechtfertigt sich nach Auffassung des Gesetzgebers damit, dass gesetzliche Öffnungsklauseln für jeden Erwerber unmittelbar aus dem Gesetz ersichtlich seien und vom Gesetzgeber gebilligte Zwecke verfolgten. Ihr Anwendungsbereich sei zudem auf konkrete Beschlussgegenstände beschränkt. Ein Erwerber könne daher dem Gesetz entnehmen, in welchen Bereichen er mit einer Änderung der Vereinbarung durch einen Beschluss rechnen müsse.

Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung

Gemäß § 12 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung beschließen. Seit jeher sind vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 3 Abs. 2 Wohnungsgrundbuchverfügung ausdrücklich in das Grundbuch einzutragen. Wird eine solche aufgehoben, wird das Grundbuch unrichtig. Die Löschung im Grundbuch kann erfolgen, muss aber nicht – wobei dies dennoch ratsam ist. Die Löschung erfolgt im Wege der Grundbuchberichtigung gemäß § 22 GBO. Der Nachweis der Unrichtigkeit kann nach § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG insbesondere durch die Vorlage der Niederschrift über den Aufhebungsbeschluss mit öffentlicher Beglaubigung der erforderlichen Unterschriften geführt werden.

16.3 Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel

Öffnungsklauseln selbst können wirksam nur vereinbart werden. Ihre materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig^[1] sind einerseits allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen.

Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."

Zulässig sind insbesondere aber auch konkrete bzw. spezifizierte Öffnungsklauseln, die lediglich eine beschränkte Beschlusskompetenz verleihen.

Musterklausel: Spezifizierte Öffnungsklausel

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."

Wichtig

Grundbucheintragung allein zur Bindung von Sondernachfolgern erforderlich

Sowohl Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel als auch solche auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nicht der Grundbucheintragung. Die Grundbucheintragung ist allein erforderlich, damit die Beschlüsse auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern wirken. Auch ohne Grundbucheintragung sind sie gültig und prägen das Recht innerhalb der Gemeinschaften, bis es zu einem Eigentümerwechsel kommt. Freilich wird eine Bin...