Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 16.3.2 Allgemeine Öffnungsklausel

Bedürfen bereits Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, gilt dies erst recht für Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel.

Allgemeine Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne deren materiell-rechtliche Reichweite zu definieren. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln jedenfalls u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten gehört die "Zweckbestimmung" eines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese Zweckbestimmung darf durch einen auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Beschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Ein auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den etwa die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.^[1]

Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel dürfen insbesondere auch nicht gegen das Belastungsverbot verstoßen. Auch ein Beschluss aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel darf einzelnen Wohnungseigentümern also keine Leistungspflichten auferlegen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben. Hiergegen verstoßende Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel sind ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer schwebend unwirksam.^[2] Die endgültige Zustimmungsverweigerung führt zur Beschlussnichtigkeit.

In diesem Zusammenhang ist neben dem Belastungsverbot ein besonderes Augenmerk auch auf die weiteren unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechte zu richten, deren Einschränkung ebenfalls zur schwebenden Beschlussunwirksamkeit führt. Allerdings zieht der BGH^[3] das von ihm selbst geschaffene Rechtsinstitut der schwebenden Beschlussunwirksamkeit mittlerweile in Zweifel, da das Wohnungseigentumsgesetz lediglich den anfechtbaren und den nichtigen Beschluss kennt. Es ist davon auszugehen, dass entsprechende Beschlüsse nichtig sind, da das Zustimmungserfordernis überhaupt kompetenzbegründend sein dürfte. Gesichert ist dies allerdings noch nicht.

Wichtig

Grenzen der Vereinbarungskompetenz beachten

Keiner vertiefenden Diskussion bedarf die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel nichts beschließen können, wofür ihnen bereits die Vereinbarungskompetenz fehlt.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NZM 2019, 476.

[2] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015, 239.

[3] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NZM 2019, 476.

[4] Siehe insoweit Kap. 1.1.2.2 Unabdingbare gesetzliche Bestimmungen.