Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 16.3.4 Zustimmung Drittberechtigter

Das Erfordernis der Zustimmung Drittberechtigter besteht nur dann, wenn diese von der entsprechenden Regelung rechtlich und nicht nur wirtschaftlich beeinträchtigt sind. Drittberechtigte sind die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger. Drittberechtigte sind daneben auch die in Abteilung II eingetragenen Inhaber u. a. von

• Grunddienstbarkeiten,
• Auflassungsvormerkungen (Ausnahme: § 8 Abs. 3 WEG, wenn bereits der Besitz auf den Ersterwerber übergegangen ist, da er dann bereits als Wohnungseigentümer fingiert wird),
• Nießbrauch.

Ausgangspunkt der Betrachtung stellt § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG dar. Danach ist die Zustimmung der in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger sowie der in Abteilung II eingetragenen Inhaber einer Reallast zu einer Vereinbarung und Beschlüssen aufgrund einer Vereinbarung lediglich dann erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, übertragen oder geändert wird. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist auch durch Vereinbarung nicht abdingbar. Vereinbarungen regeln nämlich das Rechtsverhältnis unter den Wohnungseigentümern und können nicht belastend in Rechte Dritter eingreifen. Insoweit ist also die Zustimmung der in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG Genannten für Regelungen, die ein Sondernutzungsrecht betreffen, erforderlich, so man überhaupt der Auffassung ist, diese könnten auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel begründet werden. Keiner besonderen Problematisierung bedarf es, dass Sondernutzungsrechte selbstverständlich auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel begründet werden können. Streitig ist dies für Sondernutzungsrechte, die auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel begründet werden sollen. Allerdings legt die aktuelle Rechtsprechung des BGH und selbstverständlich die neue Regelung in § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG nahe, dass dies wohl möglich ist.^[1] Im Übrigen aber bedarf es ihrer Zustimmung zu sämtlichen anderen auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel möglichen Beschlüsse nicht.

Daneben erforderlich wäre aber auch die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten, der Dauerwohnberechtigten und der Nießbraucher. Diese leiten ihr Nutzungsrecht nämlich vom Eigentümer ab. Ihr Nutzungsrecht wird bei der Begründung von Sondernutzungsrechten daher ebenfalls eingeschränkt. Letztgenannte Drittberechtigte müssen Beschlüssen auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln auch dann zustimmen, wenn ihre rechtliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn etwa die Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheit beschlussweise geändert wird. War etwa ursprünglich auch eine gewerbliche Nutzung der Sondereigentumseinheiten möglich und beschließen die Wohnungseigentümer nunmehr lediglich und ausschließlich eine Wohnnutzung, sind auch die (Nutzungs- und Gebrauchs-)Rechte des Nießbrauchers, des Dauerwohnberechtigten und des Vormerkungsinhabers (hier aber nur dann, wenn er nicht ohnehin bereits infolge Übergabe des Sondereigentums nach § 8 Abs. 3 WEG an der Beschlussfassung teilgenommen hat) beeinträchtigt.

Ist die Zustimmung Drittberechtigter erforderlich, ist ein entsprechender Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel im Übrigen schwebend unwirksam, solange seine Zustimmung nicht vorliegt. Aus dem Zustimmungserfordernis ergibt sich weiter, dass die Drittberechtigten die Eintragung nach § 29 GBO bewilligen müssen.

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NZM 2019, 476.