In der Praxis werden Verwalter von (Teilen) der Eigentümergemeinschaft immer wieder aufgefordert, Maßnahmen durchzuführen, die zwar auf in der Gemeinschaft "bewährter" Beschlussfassung beruhen, als vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse jedoch ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen. Verständlicherweise beugen sich die Verwalter diesem Begehren, um nicht ihre Wiederbestellung nach Ablauf der Amtszeit als "Querkopf" zu gefährden.
Dies sollte jedoch im Interesse der Verwalter nicht unwidersprochen geschehen, denn kommt es zur erfolgreichen Anfechtung, trägt der Verwalter das Risiko einer Inregressnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten. Der Verwalter sollte schon aus Beweisgründen seine Bedenken ausdrücklich äußern und dies beweisbar festhalten. Er sollte insoweit sicherheitshalber auch auf prozessuale und hiermit verbundene Kostenrisiken hinweisen.[1] Hat der Verwalter auf Ungültigkeitsgründe hingewiesen und wird dennoch ein anfechtbarer Beschluss gefasst, ist der Verwalter insoweit von jeglicher Haftung befreit. Als Beauftragter ist er gemäß § 665 BGB nämlich an die Weisungen seines Auftraggebers gebunden. Selbstverständlich hat der Verwalter einen Bedenkenhinweis auch vor Fassung eines nichtigen Beschlusses zu erteilen.[2]
3.1 Erforderliche Erhaltungsmaßnahme
Ein Bedenkenhinweis empfiehlt sich stets dann, wenn die Gefahr besteht, dass erforderliche Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der Verkehrssicherung mehrheitlich abgelehnt werden. Insbesondere in kleineren Gemeinschaften werden an sich dringend erforderliche Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen wegen der mitunter hohen Kosten gerne aufgeschoben. Sagen sich hier die Wohnungseigentümer: "Die gelockerte Dachrinne wird auch diesen Winter noch überstehen", kann es im Ernst- sprich Schadensfall durchaus auch für den Verwalter teuer werden. Ob der Verwalter weiterhin als Gebäudeunterhaltungsverpflichteter gemäß § 838 BGB anzusehen ist, scheint zwar vor dem Hintergrund zweifelhaft, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, weshalb er nach diesseitiger Ansicht als Anspruchsgegner ausscheidet. Auf Grundlage des alten Rechts, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums noch den Wohnungseigentümern oblag, wurde dies angenommen und der Verwalter war als Gebäudeunterhaltsverpflichteter gem. § 838 BGB neben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Sicherheit des Gebäudes vor herabfallenden Bauteilen verantwortlich.[1] Bis die Rechtsprechung hier für eine Klarstellung sorgt, sollte der Verwalter in diesen Fällen klar und deutlich und insbesondere durch Aufnahme in das Versammlungsprotokoll beweisbar machen, dass letztlich notwendige Maßnahmen am Verhalten der Wohnungseigentümer und nicht an einer Pflichtverletzung des Verwalters scheitern.
Beschluss zur Haftungsfreistellung
Sollte weiterhin angenommen werden, dass der Verwalter selbst Gebäudeunterhaltsverpflichteter und somit direkt entsprechenden Schadensersatzansprüchen Dritter ausgesetzt ist, sollte er im Fall eines Negativbeschlusses hinsichtlich der erforderlichen Sanierungsmaßnahme auf eine Beschlussfassung zur Haftungsfreistellung durch die Gemeinschaft hinwirken.
Musterbeschluss: Bedenkenhinweis und Haftungsfreistellung des Verwalters (Gebäudeunterhaltspflicht)
TOP XX Instandsetzung der gelockerten Regenrinne
A Bedenkenhinweis
Der Verwalter macht die Wohnungseigentümer auf dringend erforderliche Maßnahmen zur Instandsetzung der gelockerten Regenrinne im Bereich des Dachs der Wohnungseigentumsanlage aufmerksam. Zur Vorbereitung einer entsprechenden Beschlussfassung hat der Verwalter der Wohnungseigentümerversammlung Angebote von 3 verschiedenen Fachunternehmen im Hinblick auf eine entsprechende Instandsetzung vorgelegt. Der Verwalter betont nochmals die aus seiner Sicht gebotene Eilbedürftigkeit der Erhaltungsmaßnahme und weist die Wohnungseigentümer auf ihre mögliche Haftung als Gebäudebesitzer gemäß § 836 BGB hin.
B Beschlussfassung über die Sanierungsmaßnahme
(...)
C Beschlussfassung über die Haftungsfreistellung des Verwalters
Wie das Abstimmungsergebnis zeigt, haben sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich gegen die Durchführung der Dachsanierungsmaßnahme entschieden. Sollte von der Rechtsprechung weiterhin angenommen werden, dass der Verwalter selbst als Gebäudeunterhaltspflichtiger nach § 838 i. V. m. § 836 BGB für die Sicherheit des Gebäudes verantwortlich ist, obwohl die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, befreien die Wohnungseigentümer den Verwalter von jeglicher Haftung für Schäden, die durch ein Herabfallen der Regenrinne verursacht werden. Wird der Verwalter von einem Geschädigten außergerichtlich oder gerichtlich in Anspruch genommen, verpflichte...
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