Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Nach Auffassung des Gesetzgebers kann je nach Größe der Wohnanlage und Art der regelmäßig anfallenden Maßnahmen auch die Erledigung von kleineren Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen zum Kreis der Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehören. Entsprechendes gilt für die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.
Die Beantwortung der Frage, ob eine Verpflichtung erheblich ist, hängt von der Sichtweise eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers in der konkreten Anlage ab, weshalb nicht etwa die absolute Höhe der finanziellen Verpflichtung maßgeblich ist, sondern ob derjenige Teil der Verpflichtung, für den der einzelne Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG einstehen muss, so bedeutsam ist, dass eine vorherige Beschlussfassung geboten ist. Wo diese Erheblichkeitsschwelle konkret liegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Regel wird es beispielsweise für den Austausch defekter Leuchtelemente im Bereich des Gemeinschaftseigentums oder für die Instandsetzung eines Fensterglases oder die Graffitientfernung keiner Beschlussfassung bedürfen. Anders ist das bei kostenträchtigen Sanierungsmaßnahmen, für die stets ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig ist.[1]
Nach alter Rechtslage konnten gemäß § 27 Abs. 4 WEG a. F. die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 bis 3 WEG a. F. zustehenden Aufgaben und Befugnisse auch nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Nunmehr ist dies sogar durch Beschluss möglich. Hiermit korrespondierend können sie die Befugnisse des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG auch erweitern. Eine entsprechende Konkretisierungsbeschlussfassung dürfte auch im Sinn des Verwalters sein.
7.1.4.1 Beschränkung der Verwalterbefugnisse
Musterbeschluss: Beschränkung der Verwalterbefugnisse
TOP XX Beschränkung der Befugnisse des Verwalters
Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter auch dann, wenn es sich aus seiner oder auch aus objektiver Sicht um eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung handelt, die nicht zu einer erheblichen Verpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt, vor Durchführung der Maßnahme der Zustimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats in Textform bedarf, wenn diese mit einem Kostenvolumen in Höhe von über _______ EUR verbunden sein wird. Dieses Erfordernis gilt nicht für den Fall, dass die Maßnahme zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist.
Jeglicher Abschluss von Dienstleistungsverträgen bedarf der Zustimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, ab einem Kostenvolumen über _______ EUR einer Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dieses Erfordernis gilt ebenfalls nicht für den Fall der Nachteilsabwendung.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Ein Anfechtungsrisiko ist nicht ersichtlich. Zu berücksichtigen ist insoweit auch, dass der Verwalter kein Recht mehr zur Erhebung einer Anfechtungsklage hat.
7.1.4.2 Zweitunterschrift bei größeren Ausgaben
Musterbeschluss: Zweitunterschrift bei größeren Ausgaben
TOP XX Zweitunterschrift bei größeren Ausgaben
Übersteigen erforderliche Verwaltungsausgaben im jeweiligen Einzelfall eine Höhe von ____ EUR, so bedürfen entsprechende Zahlungsbelege einer Zweitunterschrift des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Die Anfechtung eines solchen Beschlusses ist nahezu undenkbar. Der Regelungsinhalt entspricht jedenfalls unzweifelhaft ordnungsmäßiger Verwaltung. Wieder ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter kein Anfechtungsrecht mehr hat. Ein Anfechtungsrisiko bestünde aber dann, wenn etwa für jeglichen Zahlungsverkehr eine Zweitunterschrift erforderlich würde.
7.1.4.3 Erweiterung der Verwalterbefugnisse
Musterbeschluss: Erweiterung der Verwalterbefugnisse
TOP XX Erweiterung der Befugnisse des Verwalters
Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter grundsätzlich ermächtigt ist, Erhaltungsmaßnahmen mit einem Volumen von nicht mehr als _______ EUR eigenständig und ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben. Insgesamt ist das jährliche Gesamtvolumen auf _______ EUR beschränkt. Ebenfalls ist der Verwalter ermächtigt, eigenständig Dienstleistungsverträge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzuschließen, die ein Volumen von _______ EUR nicht überschreiten. Insgesamt ist das jährliche Gesamtvolumen insoweit auf __...
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