Alexander C. Blankenstein
9.4.1 Grundsätze
Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Korrespondierend mit der nicht mehr geltenden Vorschrift des § 21 Abs. 7 WEG a. F. steht auch § 28 Abs. 3 WEG nicht unter einem Vereinbarungsvorbehalt. Eine Beschlusskompetenz besteht also auch dann, wenn der Beschlussgegenstand bereits (abweichend) Gegenstand einer Vereinbarung ist. Bestehende und/oder künftige Vereinbarungen sind also nicht "beschlussfest", was die Regelungsbereiche des § 28 Abs. 3 WEG betrifft.
Für eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit. Die Abstimmung selbst erfolgt nach dem vereinbarten Stimmprinzip. Soweit keine entsprechende Vereinbarung existiert, ist das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG maßgeblich. Etwa vereinbarte qualifizierte Mehrheitserfordernisse sind zu beachten. Auf Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. gefasste Beschlüsse über die Fälligkeit sowie die Art und Weise von Zahlungen bleiben gültig, da der Regelungsbereich des § 28 Abs. 3 WEG derartige Beschlüsse zum Gegenstand hat.
9.4.2 Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen
§ 28 Abs. 3 WEG ermöglicht zunächst, beschlussweise Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen zu treffen. Durch Beschluss kann also etwa der unbare Zahlungsverkehr eingeführt werden – wenngleich dies wohl am wenigsten praxisrelevant ist, da es kaum Gemeinschaften geben dürfte, deren Mitglieder die Hausgelder beim Verwalter bar einzahlen. Angesichts der fehlenden Praxisrelevanz wird von der Darstellung eines Beschlussmusters abgesehen. Der umgekehrte Fall, also eine Beschlussfassung hin zur Barzahlung widerspräche selbstverständlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Insoweit nämlich ist die Gefahr des Verlustes und auch des Diebstahls zu berücksichtigen. Auch könnte es zur unzulässigen (und sicherlich unbeabsichtigten) Vermischung der insoweit als Gemeinschaftsvermögen zu betrachtenden Gemeinschaftsgelder mit dem Privatvermögen des Verwalters kommen.
9.4.2.1 Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren
Wie der Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Hausgelds nachkommt, ist seine Entscheidung. Da § 28 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern jedoch die Kompetenz einräumt, über die Art und Weise von Zahlungen mehrheitlich zu beschließen, können die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, ob sie am Lastschriftverfahren ("SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren") teilnehmen.
Problematischer und wohl zu verneinen ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer auch zur Teilnahme am Abbuchungsverfahren verpflichtet werden können. Im Unterschied zum Lastschriftverfahren können die Wohnungseigentümer beim Abbuchungsverfahren nämlich keine in der Vergangenheit erfolgten und etwa zu Unrecht getätigten Zahlungen widerrufen und rückgängig machen.
Mehraufwand bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren
Über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren hinaus ist den Wohnungseigentümern zwar keine ausdrückliche Beschlusskompetenz über die Einführung von Mehraufwandspauschalen bei sich weigernden Wohnungseigentümern eingeräumt, wie dies noch gem. § 21 Abs. 7 WEG a. F. der Fall war. Allerdings entsteht für Verwalter ein Zusatzaufwand wegen der Überprüfung der Zahlungseingänge, weshalb diese in ihren Verwalterverträgen auch regelmäßig entsprechende Sonderhonorare regeln. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass diejenigen Wohnungseigentümer exklusiv mit den Verwaltergebühren belastet werden, die den Zusatzaufwand durch ihre Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren verursacht haben. Die Höhe der Mehraufwandspauschale muss sich selbstverständlich innerhalb der Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung bewegen. Unabhängig von der Höhe des Hausgelds dürften 5 EUR unbedenklich sein. Dies jedoch nicht pro Buchungsvorgang, sondern als monatlicher Höchstbetrag.
TOP XX Hausgeldzahlung im Lastschriftverfahren
Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, dem Verwalter ein Lastschriftmandat für die laufenden monatlichen Hausgeldvorauszahlungen zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt zu erteilen. Einzug und Abbuchung erfolgen entsprechend der bisher geltenden Hausgeldvorauszahlungen jeweils im Voraus am dritten Werktag eines Kalendermonats. Alle Lastschrifteinzüge erfolgen ausschließlich auf das Gemeinschaftskonto.
Für den Fall, dass dem Verwalter bis zum ______ seitens einzelner Wohnungseigentümer ein entsprechendes Lastschriftmandat nicht erteilt ist, wird eine monatliche Mehraufwandspauschale in Höhe von ___ EUR bis zur Erteilung des Mandats an den Verwalter erhoben. Zur Zahlung dieser Pauschale ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, der am Lastschriftverfahren nicht teilni...