Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 9.4.2 Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen

§ 28 Abs. 3 WEG ermöglicht zunächst, beschlussweise Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen zu treffen. Durch Beschluss kann also etwa der unbare Zahlungsverkehr eingeführt werden – wenngleich dies wohl am wenigsten praxisrelevant ist, da es kaum Gemeinschaften geben dürfte, deren Mitglieder die Hausgelder beim Verwalter bar einzahlen. Angesichts der fehlenden Praxisrelevanz wird von der Darstellung eines Beschlussmusters abgesehen.^[1] Der umgekehrte Fall, also eine Beschlussfassung hin zur Barzahlung widerspräche selbstverständlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Insoweit nämlich ist die Gefahr des Verlustes und auch des Diebstahls zu berücksichtigen. Auch könnte es zur unzulässigen (und sicherlich unbeabsichtigten) Vermischung der insoweit als Gemeinschaftsvermögen zu betrachtenden Gemeinschaftsgelder mit dem Privatvermögen des Verwalters kommen.

[1] Siehe aber nachfolgendes Kapitel hinsichtlich der Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren.

9.4.2.1 Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren

Wie der Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Hausgelds nachkommt, ist seine Entscheidung. Da § 28 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern jedoch die Kompetenz einräumt, über die Art und Weise von Zahlungen mehrheitlich zu beschließen, können die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, ob sie am Lastschriftverfahren ("SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren") teilnehmen.

Problematischer und wohl zu verneinen ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer auch zur Teilnahme am Abbuchungsverfahren verpflichtet werden können. Im Unterschied zum Lastschriftverfahren können die Wohnungseigentümer beim Abbuchungsverfahren nämlich keine in der Vergangenheit erfolgten und etwa zu Unrecht getätigten Zahlungen widerrufen und rückgängig machen.

Mehraufwand bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren

Über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren hinaus ist den Wohnungseigentümern zwar keine ausdrückliche Beschlusskompetenz über die Einführung von Mehraufwandspauschalen bei sich weigernden Wohnungseigentümern eingeräumt, wie dies noch gem. § 21 Abs. 7 WEG a. F. der Fall war. Allerdings entsteht für Verwalter ein Zusatzaufwand wegen der Überprüfung der Zahlungseingänge, weshalb diese in ihren Verwalterverträgen auch regelmäßig entsprechende Sonderhonorare regeln. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass diejenigen Wohnungseigentümer exklusiv mit den Verwaltergebühren belastet werden, die den Zusatzaufwand durch ihre Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren verursacht haben. Die Höhe der Mehraufwandspauschale muss sich selbstverständlich innerhalb der Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung bewegen. Unabhängig von der Höhe des Hausgelds dürften 5 EUR unbedenklich sein.^[1] Dies jedoch nicht pro Buchungsvorgang, sondern als monatlicher Höchstbetrag.^[2]

Musterbeschluss: Erteilung eines Lastschriftmandats für den Einzug der Hausgeldvorauszahlungen

TOP XX Hausgeldzahlung im Lastschriftverfahren

Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, dem Verwalter ein Lastschriftmandat für die laufenden monatlichen Hausgeldvorauszahlungen zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt zu erteilen. Einzug und Abbuchung erfolgen entsprechend der bisher geltenden Hausgeldvorauszahlungen jeweils im Voraus am dritten Werktag eines Kalendermonats. Alle Lastschrifteinzüge erfolgen ausschließlich auf das Gemeinschaftskonto.

Für den Fall, dass dem Verwalter bis zum ______ seitens einzelner Wohnungseigentümer ein entsprechendes Lastschriftmandat nicht erteilt ist, wird eine monatliche Mehraufwandspauschale in Höhe von ___ EUR bis zur Erteilung des Mandats an den Verwalter erhoben. Zur Zahlung dieser Pauschale ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, der am Lastschriftverfahren nicht teilnimmt. Die entsprechende Belastung mit der Mehraufwandspauschale erfolgt im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Hinweis

Anfechtungsrisiko

Da die Beschlussfassung zunächst auf der gesetzlichen Regelung des § 28 Abs. 3 WEG beruht, entspricht der Beschluss bezüglich der Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren unzweifelhaft ordnungsmäßiger Verwaltung. Gleichfalls kann nicht ausgeschlossen werden, dass dieser von einzelnen Wohnungseigentümern angefochten würde. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die konkrete Höhe der festgesetzten Mehraufwandspauschale. Ist diese bereits im Verwaltervertrag geregelt, entspricht eine exklusive Kostenbelastung der verursachenden Wohnungseigentümer wiederum unzweifelhaft ordnungsmäßiger Verwaltung.

[1] LG Karlsruhe, Urteil v. 16.6.2009, 11 S 25/09, BeckRS 2010, 17796; arg. BayObLG, Urteil v. 19.10.1995, 2Z BR 101/95, WuM 1996, 490; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.10.1998, 3 Wx 169/98, NZM 1999, 267; OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 31.10.1990, 20 W 260/90, ZMR 1991, 72.

[2] LG Karlsruhe, a. a. O.

9.4.2.2 Verbot von Sammelüberweisungen

Grundsätzlich kann auch ein Verbot von Sammelüberw...