Alexander C. Blankenstein
In der Rechtsprechung und herrschenden Meinung ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist. Die Eigentümergemeinschaft soll sogar berechtigt sein, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter und unmittelbarer Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist und direkt mit diesem abrechnet, weil die Gemeinschaft letztlich die Versorgungsleitungen zur Verfügung stellt.
Ein Beschluss über die Versorgungssperre entspricht dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der betreffende Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen von mindestens 6 Monaten in Rückstand ist. Die Hausgeldansprüche der Gemeinschaft müssen selbstverständlich fällig sein und unzweifelhaft bestehen. Des Weiteren muss die Versorgungssperre angedroht werden.
Ist es zur Umsetzung des Beschlusses über die Versorgungssperre erforderlich, das Sondereigentum des säumigen Hausgeldschuldners zur Installation von Absperrventilen zu betreten, so besteht eine entsprechende Berechtigung der Eigentümergemeinschaft, die auch gerichtlich durchsetzbar ist. Jedenfalls stellt der Einbau von Absperrventilen zur Durchsetzung der Versorgungssperre keine bauliche Veränderung i. S. d. § 20 Abs. 1 WEG dar. Ist die Sondereigentumseinheit vermietet, kann zwar auch eine Versorgungssperre erfolgen. Ist insoweit aber erforderlich, die Sondereigentumseinheit zu betreten, muss der Mieter dies nicht dulden und kann den Zutritt verweigern. Die Versorgungssperre im vermieteten Sondereigentum dürfte daher faktisch kaum möglich sein. Insbesondere hilft hier nicht die im Zuge des Inkrafttretens des WEMoG geschaffene Neuregelung des § 15 WEG. Die hier geregelten Duldungspflichten der Drittnutzer bestehen nur bezüglich der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen.
Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich die Beschlusskompetenz, unabhängig vom konkreten Einzelfall, die Voraussetzungen für die Verhängung einer Versorgungssperre auch generell in Form eines ("Orga"-)Beschlusses zu regeln.
TOP XX Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen
Ist ein Wohnungseigentümer für mindestens 6 Monate mit der Zahlung der Hausgelder im Rückstand und erfolgen auch nach dann nochmals erfolgender Zahlungsaufforderung, verbunden mit der Androhung einer einzurichtenden Versorgungssperre, keine Zahlungen, ist die Verwaltung grundsätzlich ermächtigt, das jeweilige Sondereigentum des Hausgeldschuldners unverzüglich von der Heiz-, Warmwasser- sowie Kaltwasserversorgung durch Einbau entsprechend zu verplombender und wieder entfernbarer Sperrvorrichtungen durch ein fachtechnisches Unternehmen abzutrennen. Die Unterbrechung der Versorgung ist befristet bis zum Ausgleich der Hausgeldrückstände, im Fall rechtsgeschäftlicher Veräußerung oder eines gesetzlichen Eigentumsübergangs jedoch längstens bis zum Eigentumswechsel auf einen Nachfolger, im Fall einer Zwangsversteigerung bis zur Erteilung des Zuschlags an einen Ersteher.
Die Kosten für die erforderlichen Sperreinrichtungen werden aus der Erhaltungsrücklage durch die Gemeinschaft vorfinanziert und nachfolgend im Wege des Schadensersatzes gegen den jeweiligen Hausgeldschuldner – notfalls gerichtlich – geltend gemacht.
Für den Fall, dass es zur Durchsetzung der Versorgungssperre erforderlich ist, das Sondereigentum des jeweiligen Hausgeldschuldners betreten zu müssen und dieser dem Verwalter und dem von ihm beauftragten Fachunternehmen den Zutritt verweigert, wird der Verwalter beauftragt, die Zutrittsmöglichkeit unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts gerichtlich durchzusetzen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
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Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist grundsätzlich nur anfechtbar und nicht nichtig. Im Hinblick auf die Zulässigkeit auch einer generellen Regelung der Voraussetzungen einer Versorgungssperre, dürfte das Anfechtungsrisiko gering sein.
Anstelle einer generellen Regelung kommt selbstverständlich auch eine Einzelfallbeschlussfassung infrage:
TOP XX Versorgungssperre gegenüber Miteigentümer ___________
Aufgrund des erheblichen Hausgeldrückstands für das Sondereigentum _______ wird die Verwaltung damit beauftragt, die Wohnung des Miteigentümers ______ unverzüglich von der Heiz-, Warmwasser- sowie Kaltwasserversorgung durch Einbau entsprechend zu verplombender und wieder entfernbarer Sperrvorrichtungen durch ein fachtechnisches Unternehmen abzutrennen. Die Unterbrechung der Versorgung ist...