Beschlussunfähigkeit zwingt grundsätzlich zur Einberufung einer neuen Versammlung

Normenkette

§ 25 Abs. 3, 4 und 5 WEG

Kommentar

1. Ist die eingeladene Erstversammlung beschlussunfähig, muss der Verwalter gem. § 25 Abs. 4 WEG auch dann eine neue Versammlung einberufen, wenn im Zeitpunkt der ersten Versammlung die Mehrheit der Eigentümer von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen ist. Vorliegend basierte der Stimmrechtsausschuss bzw. das Ruhen des Stimmrechts auf früherer Beschlussfassung wegen entsprechend hoher Zahlungsrückstände.

Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter (gleichzeitig Eigentümer) zur Erstversammlung eingeladen und den (von insgesamt zwölf) erschienenen zehn Eigentümern erklärt, dass diese außer ihm nicht stimmberechtigt seien. Daraufhin verließen sämtliche Eigentümer - außer ihm - die Versammlung. Er fasste sodann mit seiner Stimme die protokollierten Beschlüsse, welche von diversen Eigentümern - erfolgreich - angefochten wurden.

2. Nach Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung hätte der Verwalter eine neue Versammlung (Zweitversammlung) gem. § 25 Abs. 4 WEG einberufen müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Eigentümer durch den früheren Beschluss berechtigtermaßen vom Stimmrecht ausgeschlossen werden konnten, da auch dann § 25 Abs. 3 WEG zur Anwendung hätte kommen müssen.

Etwas anderes mag allein dann gelten, wenn die Hälfte oder mehr als die Hälfte der Eigentümer von der Ausübung des Stimmrechts gem. § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen ist; in einem solchen Fall beruht der Stimmrechtsausschluss auf bestimmten tatsächlichen Umständen, die feststehen und in Zukunft auch keine Änderung erfahren. Im vorliegenden Fall hätten jedoch Eigentümer in der Zeit bis zur Durchführung der neuen Versammlung etwaige Wohngeldrückstände ausgleichen und dadurch das Wiederaufleben ihres Stimmrechtes herbeiführen können. So hat auch das BayObLG die Nichtanwendung des § 25 Abs. 3 WEG bisher ausdrücklich nur für Fälle von feststehenden Stimmrechtsausschlüssen nach § 25 Abs. 5 WEG bestätigt (vgl. ZMR 88, 148, 149; NJW-RR 93, 206, 207). Soweit das KG Berlin (ZMR 94, 171, 172) § 25 Abs. 3 WEG auch dann nicht anwenden will, wenn einzelne Eigentümer von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen sind (auf Grund eines in der Teilungserklärung vereinbarten Stimmrechts-Ruhens wegen Wohngeldsäumnis), folgt der Senat dieser Auffassung nicht, ohne dass diese Frage dem BGH gem. § 28 FGG vorgelegt werden müsste, weil die Entscheidung des KG ersichtlich nicht auf dieser Auffassung beruhte.

3. Ob und unter welchen Voraussetzungen i.Ü. ein solches Stimmrechts-Ruhen (wegen Wohngeldsäumnis) wirksam vereinbart oder durch nicht angefochtenen Beschluss wirksam begründet werden kann, musste im vorliegenden Fall der Senat nicht entscheiden (zur Vereinbarung vgl. BayObLG, NJW 65, 821, 822; KG Berlin, ZMR 94, 171; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., Rn. 156 zu § 25).

Auch das Verlassen der Versammlung durch die übrigen Eigentümer war diesen im vorliegenden Fall nicht zu verdenken, konnte damit auch keinen Verzicht auf Einberufung einer neuen Versammlung begründen.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdegegenstandes von DM 5.000.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.10.1998, 3 Wx 162/98)

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