Beschlussungültigkeit im Verfahren zu berücksichtigen

Leitsatz

• Ungültigkeit eines Beschlusses (als Grundlage für einen Zahlungsanspruch) ist auch noch im III. Rechtszug des Forderungsverfahrens zu berücksichtigen

  Wird ein Eigentümer einer Zweipersonen-Gemeinschaft zum Verwalter bestellt, ist grundsätzlich nicht von einer stillschweigenden Vereinbarung einer Verwaltervergütung auszugehen

Normenkette

§ 23 Abs. 1 und 4 WEG, § 26 Abs. 1 WEG, § 45 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 612 Abs. 1 BGB, § 675 BGB, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 ZPO

Kommentar

1. Wird der Eigentümerbeschluss, der die Grundlage für einen Zahlungsanspruch gegen einen Wohnungseigentümer bildet, nach Schluss der Tatsacheninstanz im Forderungsverfahren im Beschlussanfechtungsverfahren rechtskräftig für ungültig erklärt (vgl. hierzu BayObLG, Beschluss vom 27. 7. 2000, Az.: 2Z BR 112/99), so ist dies noch im III. Rechtszug des Forderungsverfahrens zu berücksichtigen. Vorliegend ist die Wirkung des Eigentümerbeschlusses und die Anspruchsgrundlage für die geltend gemachten Beträge endgültig entfallen, was auch in diesem Verfahren zu berücksichtigen ist, selbst wenn die Beschlussungültigkeitsentscheidung erst nach Schluss der Tatsacheninstanzen in diesem Verfahren ergangen ist.

2. Vorliegend wurde der eine von zwei Eigentümern rechtswirksam zum Verwalter bestellt (vgl. vorgenannte Senatsentscheidung vom 27. 7. 2000, 2Z BR 112/99). Einen Anspruch auf Vergütung (Forderung von DM 100,- pro Monat und Einheit) kann der Verwalter allerdings nicht aufgrund des Bestellungsbeschlusses, sondern nur aufgrund eines Verwaltervertrages geltend machen (vgl. BayObLG, WM 96, 650; Gottschalg, NZM 2000, 473). An einer vertraglichen Grundlage für den Vergütungsanspruch fehlte es jedoch. Die im Eigentümerbeschluss aufgenommene Bestimmung, dass die Verwaltervergütung je Wohnung DM 100,- pro Monat betragen solle, wurde rechtskräftig für ungültig erklärt.

3. Ein Verwaltervertrag ist in der Regel ein auf entgeltliche Geschäftsbesorgung gerichteter Vertrag im Sinne von § 675 Abs. 1 BGB mit teilweise dienstvertraglichem, teilweise werkvertraglichem Charakter (BayObLG, WM 96, 650). Die Frage, ob einem Verwalter für seine Tätigkeit eine Vergütung zusteht, bestimmt sich somit nach § 612 Abs. 1 BGB. Vorliegend wurde eine Vergütung nicht rechtswirksam vereinbart. Nach § 612 Abs. 1 BGB gilt eine solche Vergütung als stillschweigend vereinbart, wenn die Dienstleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Als stillschweigend vereinbart gilt eine Vergütung ohne Zweifel dann, wenn ein gewerbsmäßiger Verwalter tätig wird (vgl. auch §§ 1, 2 HGB, § 354 HGB). Anderes gilt aber häufig dann, wenn insbesondere bei einer kleinen Gemeinschaft ein Eigentümer die Aufgaben des Verwalters übernimmt; dies ist hier der Fall. Hinzu kommt, dass hier die Bestellung eines Verwalters auf Betreiben und im ganz überwiegenden Interesse des Antragstellers selbst geschehen ist. Von der stillschweigenden Vereinbarung einer Vergütung war somit nicht auszugehen. Dass der Antragsteller nur gegen Vergütung tätig werden wollte, reicht dafür nicht aus. Ein etwaiger Vertrag mit dem Antragsteller ist somit kein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag, sondern ein Auftragsvertrag ( §§ 662ff. BGB), der keinen Anspruch auf eine Vergütung gewährt.

Da der Antragsteller auch nicht gewerbsmäßig tätig ist, würde ihm, auch wenn ein Auftragsvertrag nicht bestehen sollte, ein Vergütungsanspruch nach den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag ( § 683 Satz 1 BGB) ebenfalls nicht zustehen (vgl. BGH, NJW-RR 89, 970). Ein Anspruch auf Ersatz von sonstigen Aufwendungen ( § 683 Satz 1 BGB, § 670 BGB) wurde vom Antragsteller nicht geltend gemacht.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 14.380,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 27.07.2000, 2Z BR 137/99)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung