Bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss auf Beseitigung einer baulichen Veränderung konstitutiv und in jedem Fall grundsätzlich bindend

Normenkette

§ 10 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB

Kommentar

1. Ein Ladenmieter hatte mit Zustimmung des vermietenden Eigentümers die weißen fassadenputzbündig eingesetzten Rahmen der Schaufenster entfernt und durch neue, gelbe Fensterrahmen ersetzt, die über die Fassade vorstanden und auf Metall-Leisten aufgesetzt waren. Die Gemeinschaft beschloss daraufhin mehrheitlich, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden müsse und verneinendenfalls der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt werde, eine Anwaltskanzlei mit der Durchsetzung der Maßnahme zu beauftragen. Dieser Beschluss wurde bestandskräftig.

2. Fensterrahmen gehören zum Gemeinschaftseigentum (vgl. BayObLG. NJW-RR 1996, 140). Handlungsstörer und Beseitigungsschuldner im Sinne des § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB ist der vermietende Eigentümer selbst, weil er sich im vorliegenden Fall die mit seiner Zustimmung von seinem Mieter in Auftrag gegebene Erneuerung der Fensterrahmen zurechnen lassen muss (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 55. Auflage, § 1004 Rn. 17).

Ob es sich vorliegend um eine duldungspflichtige bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG (in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG) gehandelt hat oder um eine solche, die der Zustimmung aller restlichen Eigentümer bedurft hätte, konnte offen bleiben. Eigentümer haben hier nämlich die Erneuerung der Fensterrahmen nicht hingenommen und durch bestandskräftig gewordenen Beschluss Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gefordert Diesen Beschluss hat auch der vermietende Eigentümer als Handlungsstörer (der Antragsgegner) nicht angefochten. Damit kommt es auf Abgrenzungsfragen baulicher Veränderung oder ordnungsgemäßer Instandhaltung bzw. Instandsetzung und evtl. Benachteilungsfolgen nicht mehr an. Der Eigentümerbeschluss begründet konstitutiv die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands durch den Antragsgegner. Gegenüber dem nachfolgenden Beseitigungs- und Wiederherstellungsverlangen kann sich der Handlungsstörer somit nicht darauf berufen, der Anspruch sei nur dann begründet, wenn die von ihm durchgeführten Maßnahmen als zustimmungsbedürftige bauliche Veränderungen einzustufen seien (vgl. BayObLGZ 1994, 339/343; Palandt/Bassenge § 10 WEG Rn. 19).

3. Ein Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch gegen Handlungsstörer wird allerdings durch die §§ 226, 242 BGB begrenzt. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Forderung der restlichen Eigentümer rechtsmissbräuchlich sei, lagen jedoch vorliegend nicht vor, auch wenn Amtsgericht und Landgericht zu unterschiedlichen Wertungen gelangten (hinsichtlich optischer Nachteilswirkungen). Zumindest könne eine nachteilige optische Veränderung in diesem Fall nicht ohne weiteres verneint werden; dies würde aber einen Vorwurf des Rechtsmissbrauchs zumindest voraussetzen.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in allen Rechtszügen bei Geschäftswertansatz für das Rechtsbeschwerdeverfahren von DM 5.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 29.08.1996, 2Z BR 51/96= ZMR 11/96, 623)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung