Ob neben dem Kriterium der Zertifizierung bzw. Gleichstellung auch eine gewisse Verwaltungserfahrung weiteres Kriterium der Ordnungsmäßigkeit einer Verwalterbestellung darstellen wird, bleibt abzuwarten. Nach Auffassung des BGH[1] stellt die Tatsache, dass der neue Wohnungseigentumsverwalter lediglich über Erfahrungen in der Verwaltung eigener Immobilien verfügt, für sich genommen noch keinen wichtigen Grund dar, der gegen seine Bestellung zum Verwalter spricht.
Widersprüchliche Instanzrechtsprechung bzgl. beruflicher Erfahrung des Verwalters
In der Instanzrechtsprechung stehen sich 2 Lager gegenüber:
LG Düsseldorf: Die Bestellung eines Verwalters widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Person, die das Verwalteramt ausüben soll, keine selbstständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum hat. Nach Auffassung des Gerichts genügt es nicht, wenn die Person vor ihrer Bestellung 2 Jahre als weisungsgebundener Angestellter in einem Immobilienverwaltungsunternehmen beschäftigt war.[2]
- LG Stuttgart: Die Bestellung eines Kandidaten zum Verwalter kann auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn dieser weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt. Er benötigt auch keine branchenspezifische Ausbildung, wenn die berufliche Stellung des Kandidaten Rückschlüsse auf seine Zuverlässigkeit zulässt. Im konkret zur Entscheidung stehenden Sachverhalt war aus dem Kreis der Wohnungseigentümer eine Polizeibeamtin zur Verwalterin bestellt worden, die zugesichert hatte, sich die für die Verwaltung erforderlichen Kenntnisse in ihrer Freizeit anzueignen.[3]
Was tun?
Zumindest bis zum 1.12.2023 dürfte es auf den Einzelfall ankommen. So dürfte in kleineren Eigentümergemeinschaft bis 20 Sondereigentumseinheiten nichts dagegen sprechen, einen Wohnungseigentümer zum Verwalter zu bestellen, auch wenn dieser keinerlei branchenspezifische Kenntnisse hat. Wichtig ist, dass ein zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen berechtigtes Organ existiert, sodass unproblematisch eine Willensbildung der Gemeinschaft herbeigeführt werden kann und ein Vertretungsorgan existiert, das die Verwaltungsmaßnahmen treffen kann. In größeren Gemeinschaften dürften allerdings die Maßstäbe des LG Düsseldorf[4] anzulegen sein.
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