Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 3.1.4 Finanzielle Anforderungen

Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dieser in finanzieller Hinsicht über ausreichende Sicherheiten verfügt.

Zwar haben Verwalter nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO in der ab 1.8.2018 geltenden Fassung für Versicherungsschutz zu sorgen. Diese Verpflichtung bezieht sich allerdings nur auf eine Berufshaftpflichtversicherung. Umfasst eine solche nicht auch Gebäude- oder Personen- und insbesondere Vermögensfolgeschäden, die der Verwalter schuldhaft verursacht, kann sich der Verwalter effektiv nur durch eine zusätzliche Betriebshaftpflichtversicherung absichern. Eine solche ist aber gesetzlich gerade nicht vorgeschrieben. Insoweit dürfte die Rechtsprechung weiter maßgeblich bleiben, wonach die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn sie ein Unternehmen zum Verwalter bestellen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann.^[1]

Wie sich die Wohnungseigentümer Gewissheit verschaffen, ob das als Verwalter in Aussicht genommene Unternehmen diesen Anforderungen genügt, bestimmen sie im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst. Sie sind zum einen nicht stets gezwungen, einen Bonitätsnachweis einzuholen. Bei einem "alt eingesessenen" bzw. als "solide" bekannten Unternehmen können sie – gleich welcher Rechtsform – auf eine Prüfung verzichten.

Andererseits dürfen die Wohnungseigentümer ein Unternehmen nicht aufs Geratewohl bestellen und sich bei Zweifeln an der Bonität ohne Weiteres darüber hinwegsetzen. Besteht bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität des als Verwalter vorgesehenen Unternehmens – gleich welcher Rechtsform – zu prüfen, halten sich die Wohnungseigentümer nur im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums, wenn sie diese Frage klären und ihre Entscheidung über die Bestellung auf einer Tatsachengrundlage wie bestimmten Unterlagen, Auskünften oder anderweitigen Erkenntnissen treffen, die eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lässt.^[2]

Achtung: Umwandlung von UG in GmbH genügt nicht

Bestehen Zweifel an der finanziellen Leistungsfähigkeit einer Unternehmergesellschaft (UG), werden diese nicht dadurch beseitigt, dass die Verwaltergesellschaft ihr Stammkapital auf den Mindestbetrag von 25.000 EUR einer GmbH erhöht hat und sich nunmehr als GmbH zur Verwalterin bestellen lässt. Die Erhöhung des Stammkapitals als solche lässt nämlich noch keinen Schluss darüber zu, wie sich die Vermögenslage der Verwaltergesellschaft im Zeitpunkt der Verwalterbestellung darstellt, denn die Erhöhung des Stammkapitals kann auf verschiedene Weise erfolgen.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 22.6.2012, V ZR 190/11; LG Dortmund, Urteil v. 28.3.2017, 1 S 177/16.

[2] BGH, a. a. O.

[3] LG Dortmund, Urteil v. 28.3.2017, 1 S 177/16.