Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 4.2.1 Beschlussfassung

Ist ein Verwalter nicht bestellt, existiert in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat. Hier sind dann in der Praxis einige Hürden zu nehmen, um einen Verwalter bestellen zu können. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 24 Abs. 1 WEG kann die Wohnungseigentümerversammlung nämlich nur vom Verwalter und, soweit ein solcher nicht bestellt ist, nach § 24 Abs. 3 WEG vom Verwaltungsbeirat einberufen werden. Zwar sieht § 24 Abs. 3 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 auch die Möglichkeit vor, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen, allerdings dürfte hiervon in der Praxis noch nicht Gebrauch gemacht worden sein.

4.2.1.1 Einholen von Vergleichsangeboten

Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen.

Vergleichsangebote

Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer führen, sind vor der Bestellung des Verwalters mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die Rechtsprechung geht auch hier – entsprechend den Grundsätzen bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, also Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung – davon aus, dass mindestens 3 Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.^[1] Tatsächlich nämlich können die Wohnungseigentümer das ihnen auch im Rahmen einer Verwalterbestellung eingeräumte weite Ermessen nur dann angemessen ausüben, wenn sie über geeignete Grundlagen verfügen. Zweck der Alternativangebote ist, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen und insbesondere die Angemessenheit der Honorarvorstellungen überprüfen zu können.

Ausnahmsweise genügt auch 1 Angebot

• Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft allgemein "in Verruf" geraten und schlicht nur ein Verwaltungsunternehmen bereit, überhaupt ein Angebot abzugeben, so ist dies ausreichend.^[2]

• Hat sich ein Wohnungseigentümer bereit erklärt, Angebote zwecks Verwalterbestellung einzuholen und hat er schließlich lediglich eines eingeholt, ist die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers mit der Begründung, es liege nur ein Angebot vor, rechtsmissbräuchlich, wenn er sich nicht auch selbst um Verwalterangebote gekümmert hat.^[3]

Die eingeholten Vergleichsangebote sind den Wohnungseigentümern möglichst mit dem Ladungsschreiben zur Eigentümerversammlung zu übermitteln. Sie müssen sich jedenfalls ausreichend vor der Beschlussfassung mit den Angeboten auseinandersetzen können, sodass sie die unterschiedlichen Konditionen der Verwalter eingehend prüfen können.

Vertragsentwürfe

Da sich die eigentlichen Konditionen einer Verwaltertätigkeit letztlich nur aus den jeweiligen Verwalterverträgen ergeben, müssen den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Versammlung auch die jeweiligen Vertragsentwürfe der Verwalterunternehmen übermittelt werden. In diesem Zusammenhang ist darauf zu achten, dass sich die Verträge auch auf die zu verwaltende Gemeinschaft beziehen müssen.^[4]

Bereitschaft der Amtsübernahme

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass nur Verwalter als Kandidaten infrage kommen, die überhaupt zur Verwaltungsübernahme bereit und in der Lage sind. Nach Möglichkeit sollte sich aus den vom jeweiligen Verwalterkandidaten eingereichten Unterlagen ergeben, dass dieser bereit ist, das Verwalteramt zum voraussichtlichen Bestellungszeitpunkt zu übernehmen.^[5]

Musterschreiben: Anschreiben an ein Verwaltungsunternehmen zur Abgabe eines Angebots

Absender Wohnungseigentümer _________________

An

Verwalter

__________________

__________________

Neubestellung eines Wohnungseigentumsverwalters

Hier: Bitte um Abgabe eines Angebots

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Zuge der Neubestellung eines Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft _________ [vollständige Anschrift] bitte ich Sie im Fall des Interesses an einer Übernahme der Verwaltung um Abgabe eines entsprechenden Angebots nebst Übersendung eines Verwaltervertragsentwurfs.

Die Beschlussfassung soll in einer Eigentümerversammlung im April 2022 erfolgen. Ich bitte Sie daher um Übersendung bis spätestens 1. März 2022, sodass die Konditionen Ihrer Bestellung den Wohnungseigentümern ausreichend vor Beschlussfassung zur Prüfung bekanntgegeben werden können. Bitte bringen Sie in Ihrem Angebot zum Ausdruck, ob Sie zum vorgesehenen Bestellungszeitraum das Amt auch übernehmen werden.

Zur Prüfung, ob eine Verwaltung vorbezeichneter Wohnungseigentümergemeinschaft in Ihrem Interesse ist, nachfolgende Angaben:

Die Wohnanlage besteht aus

___ Wohnungseigentumseinheiten

___ Teileigentumseinheiten

___ Tiefgarage mit ___ Stellplätzen

___ Garagen

___ Außenstelllätzen

Die Außenanlagen sind ca. ___ m² groß und weisen ca. ein Drittel Rasenflächen und ein weiteres Drittel Ziergarten auf. Auf der restlichen Fläche befindet sich ein Kinderspielplatz.

Es ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, der aus 3 Wohnungseigentümern besteht. Nach der Teilungserklä...