Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 6.1 Richtiger Zeitpunkt

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, so ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.^[1]

Berechnungsbeispiele für den Zeitpunkt der Wiederbestellung

Beispiel 1: Nichtige Wiederbestellung

Der Verwalter wurde mit Wirkung vom 1.1.2017 bis einschließlich 31.12.2021 zum Verwalter bestellt. Die Wiederbestellung für 5 weitere Jahre erfolgt durch Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung am 30.9.2020. Der Wiederbestellungszeitraum soll mit dem 1.1.2022 beginnen.

Diese Wiederbestellung ist unwirksam, da hier die Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG umgangen wird.

Keine geltungserhaltende Reduktion

Wird der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters mehr als ein Jahr vor dem Ende des Bestellungszeitraums gefasst, so ist der Beschluss insgesamt nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion dergestalt, dass sich der Wiederbestellungszeitraum entsprechend verkürzt, findet nicht statt.^[2]

Begehren von Wohnungseigentümern kritisch prüfen

Verwalter sollten nicht ungeprüft dem Begehren von Wohnungseigentümern folgen, ihre Wiederbestellung zur Tagesordnung einer Eigentümerversammlung zu nehmen, die mehr als ein Jahr vor dem Ende des Bestellungszeitraums durchgeführt werden soll. Jedenfalls ist der Verwalter nicht verpflichtet, einem derartigen Begehren Folge zu leisten. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass Beschlussnichtigkeit provoziert würde, wenn der Wiederbestellungszeitraum nicht an den Zeitpunkt der Beschlussfassung anknüpft.

Beispiel 2: Mögliche Wiederbestellung

Wie Beispiel 1, allerdings soll der Wiederbestellungszeitraum mit dem 1.10.2020 beginnen.

Eine Wiederbestellung mehr als ein Jahr vor Ende des Bestellungszeitraums ist dann unschädlich, wenn die weitere Amtszeit mit der Wiederbestellung beginnt.^[3]

Automatische Verlängerung

Regelungen über eine automatische Verlängerung des Bestellungszeitraums ohne erneute Beschlussfassung im Erstbestellungsbeschluss sind unwirksam, soweit der Höchstbestellungszeitraum von 5 Jahren bzw. 3 Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum überschritten wird.^[4]

[1] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 23.6.2004, 3 W 64/04.

[2] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 15.3.2005, 20 W 153/03.

[3] LG Itzehoe, Urteil v. 25.10.2011, 11 S 9/11.

[4] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 27.1.1984, 20 W 871/83.