Alexander C. Blankenstein
Das Verwalteramt ist höchstpersönlich. Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellt, müssen sie sich ohne erneuten Bestellungsakt in der Regel keine andere Person als Verwalter aufdrängen lassen. Der Verwalter kann seine Aufgaben auch nicht vollständig auf Dritte delegieren.
7.1 Grundsätze
Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten:
- Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und
- Publizität des Verwalterunternehmens
Zu 1: Höchstpersönlichkeit
Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in dessen Bonität – und zwar unabhängig davon, ob eine Einzelunternehmung, eine Personengesellschaft oder eine juristische Person, wie insbesondere eine GmbH, zur Verwalterin bestellt ist.
Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 BGB, auf den die Bestimmungen des Auftragsrechts der §§ 662 ff. BGB zur Anwendung kommen. Gem. § 673 Satz 1 BGB erlischt das Vertragsverhältnis mit dem Tod des Beauftragten. Da das Verwalteramt höchstpersönlicher Natur ist, geht es also nicht auf die Erben über. Die Erben sind nur noch zur Herausgabe der Verwalterunterlagen verpflichtet. Bei einer juristischen Person oder einer Handelsgesellschaft endet das Amt mit dem Erlöschen ihrer Rechtsfähigkeit, also mit der Liquidation.
Selbst im Fall der Beibehaltung der ursprünglichen Rechtsform des Verwalterunternehmens ist ein vollständiges Delegieren der Verwalteraufgaben auf Dritte oder ein Drittunternehmen nicht möglich. Selbstverständlich kann der Verwalter aber seine Aufgaben in seinem Unternehmen auf seine Mitarbeiter delegieren. Gerade bei der Umwandlung des bestehenden Verwaltungsunternehmens ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich die Frage der Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts nicht nach dem BGB oder dem WEG beantwortet, sondern nach den Maßgaben des Umwandlungsgesetzes (UmwG).
Publizität
Zum Schutz des Rechtsverkehrs muss stets feststehen, wer das Verwaltungsunternehmen im Rechtsverkehr nach außen vertritt. Aus diesem Grund kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nicht zur Verwalterin bestellt werden, denn es existiert kein öffentliches Register, dem die einzelnen Gesellschafter einer GbR zu entnehmen sind. Bei anderen Personengesellschaften wie der offenen Handelsgesellschaft (OHG) oder der Kommanditgesellschaft (KG) ist dies anders, weil sich die Gesellschafter bzw. Komplementäre aus dem Handelsregister entnehmen lassen. Eine Umwandlung des vorhandenen Verwalterunternehmens in eine GbR kommt demnach von vornherein nicht in Betracht. Bestellungs- und auch Vertragsverhältnis würden in diesem Fall unmittelbar beendet werden.
7.2 Übernahme eines bestehenden Verwalterunternehmens
Will der Verwalter ein bestehendes Verwalterunternehmen übernehmen, kommt es für die Frage, ob die von diesem zu übernehmenden verwalteten Gemeinschaften ohne ihre Mitwirkung auf den neuen Inhaber übergehen, auf die Rechtsform des zu übernehmenden Unternehmens an. Handelt es sich bei dem zu übernehmenden Unternehmen um eine juristische Person, also insbesondere eine GmbH, wirkt sich ein Gesellschafter- oder Geschäftsführerwechsel nicht auf die Identität des Verwalters aus. Bestellt ist und bleibt die GmbH. Es herrscht mithin Personenidentität. Gesellschafter- oder Geschäftsführerwechsel haben keine Auswirkung auf das Bestellungs- und Vertragsverhältnis zu den verwalteten Gemeinschaften.
Handelt es sich dagegen um ein Einzelunternehmen, dessen Verwaltungen übernommen werden sollen, bedarf es der Mitwirkung der vom ihm verwalteten Eigentümergemeinschaften. Hier muss eine Neubestellung des übernehmenden Verwalters beschlossen werden. Des Weiteren ist mit diesen auch ein neuer Verwaltervertrag abzuschließen. Entsprechendes gilt, wenn der Verwalter eine KG übernehmen will und so zum neuen Komplementär der KG wird.
Was ist zu tun?
Zunächst ist der ursprüngliche Verwalter von seinem Amt abzuberufen.
Weiter ist ein Beschluss über eine Vertragsaufhebungsvereinbarung herbeizuführen.
Sodann ist der übernehmende Verwalter zu bestellen.
Um zu vermeiden, dass zwar der Beschluss auf Abberufung des ursprünglichen Verwalters und derjenige über die Aufhebungsvereinbarung bestandskräftig werden, derjenige über die Bestellung des neuen Verwalters aber erfolgreich angefochten wird und dann gar kein Verwalter existiert, sollte der Beschluss über die Abberufung des ursprünglichen Verwalters sowie derjenige über die Aufhebungsvereinbarung unter der auflösenden Bedingung der Bestandskraft des Beschlusses über die Neubestellung des übernehmenden Verwalters gefasst werden.
Um zu vermeiden, dass der Neubestellungsb...