Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 7.6.1 Verschmelzung juristischer Personen

Verschmelzen 2 juristische Personen, z. B. 2 GmbHs, ist nach maßgeblicher BGH-Rechtsprechung^[1] sowohl eine Verschmelzung durch Aufnahme wie eine solche durch Neugründung ohne Beteiligung der von den Gesellschaften verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften möglich. In beiden Fällen endet weder die Organstellung der bisherigen GmbH, die als Verwalterin bestellt ist, noch wird der mit ihr geschlossene Verwaltervertrag wirkungslos, er geht vielmehr auf die andere GmbH über bzw. auf die neu gegründete GmbH.

Nach der Bestimmung des § 20 Abs. 1 Nr. 1 Umwandlungsgesetz (UmwG) findet bei der Verschmelzung eine umfassende Gesamtrechtsnachfolge statt. Von dem Übergang ausgenommen sind nur höchstpersönliche Rechte und Pflichten. Entscheidend ist also, ob der Verwaltervertrag aus umwandlungsrechtlicher Sicht als höchstpersönliches Rechtsverhältnis anzusehen ist. Das ist nach Auffassung des BGH erst recht dann zu verneinen, wenn der bisherige Verwalter eine juristische Person ist. Wie bereits in Kap. 7.3 ausgeführt, ist das Verwalteramt im umwandlungsrechtlichen Sinne nicht höchstpersönlicher Natur.

In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer weder die Auswechslung von Gesellschaftern oder Geschäftsführern verhindern noch die Personalauswahl bestimmen können. Es läge auch keineswegs in ihrem Interesse, wenn der Verwaltervertrag und die Organstellung ohne Weiteres mit der Registereintragung endeten, weil eine lückenlose Verwaltung nicht gewährleistet wäre. Denn der bisherige Verwalter erlischt mit der Registereintragung. Der übernehmende Rechtsträger wäre selbst in eiligen Angelegenheiten weder berechtigt noch verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig zu werden. Ein Notverwalter könnte nur auf Antrag durch einstweilige Verfügung bestellt werden. Gerade solchen praktischen Bedürfnissen trägt das Verschmelzungsrecht durch die Gesamtrechtsnachfolge Rechnung.^[2]

Abberufung und Vertragskündigung aber nicht ausgeschlossen

Abberufung des neuen Rechtsträgers und Kündigung des Verwaltervertrags sind aber grundsätzlich möglich. Allerdings stellt die Verschmelzung für sich genommen keinen wichtigen Grund für die Abberufung und Vertragskündigung dar. Für die Abberufung und Kündigung bedarf es vielmehr besonderer Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger unzumutbar machen. Insoweit sind allerdings keine hohen Anforderungen zu stellen. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter weiterhin gewährleistet sein muss. Daher reicht es aus, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund der Umstrukturierung mit konkreten nachteiligen Änderungen in der Zusammenarbeit rechnen müssen, die nicht ganz unerheblich sind. Daran wird es wiederum regelmäßig fehlen, wenn die sachliche Betreuung im Wesentlichen unverändert bleibt.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 21.2.2014, V ZR 164/13.

[2] BGH, a. a. O.

[3] BGH, a. a. O.