Bestellung des Verwalters: Zusammenhang mit dem Verwalte ... / 4 Entscheidung

Eine Bestellung entspreche zwar nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Versammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden würden. Im Fall seien die Eckpunkte des Verwaltervertrags aber auch in wesentlichen Umrissen geregelt gewesen. Die Parteien hatten nämlich, wie der Niederschrift zu entnehmen sei, über Details des Verwaltervertrags abgestimmt. K's Ansicht, es müsse tatsächlich über den Verwaltervertrag abgestimmt werden, entspreche nicht der BGH-Rechtsprechung. Eine rückwirkende Bestellung sei zwar nicht möglich. Dies mache den Bestellungsbeschluss aber nicht unwirksam. Er sei vielmehr dahingehend auszulegen, dass dadurch das tatsächliche Verwalterhandeln gebilligt und eine Vergütung für die zurückliegende Geschäftsbesorgung zugesagt werden sollte.

Hinweis

Im Wohnungseigentumsrecht gilt die "Trennungstheorie". Dies meint, dass sorgfältig zwischen der Bestellung einer Person zum Verwalter und einem zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrag (Anstellung) zu unterscheiden ist. Das eine bedingt nicht das andere: man kann also Verwalter sein, aber keinen Verwaltervertrag haben. Umgekehrt ist möglich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und eine Person ein Verwaltervertrag verbindet, diese Person aber nicht Verwalter der entsprechenden Wohnungseigentumsanlage ist.

Ungeachtet der Trennung von Amt und Verwaltervertrag sollen nach h. M. allerdings bereits beim Bestellungsbeschluss die wichtigsten Vertragselemente des Verwaltervertrags wie Vertragslaufzeit und Vergütung grundsätzlich festgelegt sein. Zur Begründung wird angegeben, die Auswahl einer Person zum Verwalter werde inhaltlich wesentlich auch durch den von ihm angebotenen Verwaltervertrag bestimmt. Beachte ein Bestellungsbeschluss diese Abhängigkeit nicht, entspreche er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Bestellungsbeschluss soll allerdings nicht zu beanstanden sein, wenn die Wohnungseigentümer über den Abschluss des Verwaltervertrags selbst entscheiden und wenn sie beide Beschlüsse in derselben Versammlung erörtern und fassen. Einwände gegen Regelungen in dem Verwaltervertrag seien dann nicht im Rahmen der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses, sondern im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über den Verwaltervertrag zu prüfen.

Die Dresdner Entscheidung bleibt hinter diesen Grundsätzen letztlich zurück. Sie lässt es ausreichen, wenn die Wohnungseigentümer sich über die Eckdaten eines Verwaltervertrags verständigen und diese beschließen, nicht aber den Verwaltervertrag selbst. Das Gericht bewegt sich damit wohl noch in den möglichen Bahnen der BGH-Rechtsprechung. Das ist aber nicht sicher. Insoweit gilt, dass ein Verwalter eher konservativ sein sollte und am besten darauf dringt, dass sein Vertrag in derselben Versammlung beschlossen wird, in der er bestellt wird.

Hinweis: Verknüpfung Bestellung und Anstellung

Die Be- und Anstellung eines Verwalters sind ungeachtet der "Trennungstheorie" miteinander verknüpft. Im Einzelnen gilt Folgendes:

• Wird eine Abberufung (Abbestellung) auf einen wichtigen Grund gestützt, liegt darin nach herrschender, von mir selbst nicht geteilter Ansicht, zugleich eine Kündigung des Verwaltervertrags.
• Der Beschluss über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist nach h. M. umgekehrt regelmäßig dahin auszulegen, dass damit der Verwalter auch abberufen wird.