Bestellung einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft

Leitsatz

Die Wahl einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft zur Verwalterin setzt, unabhängig von ihrer Rechtsform, voraus, dass diese über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet; hierüber haben die Wohnungseigentümer vor der Wahl ausreichende Informationen einzuholen.

Bei der Bestellung eines Verwalters sind grundsätzlich in derselben Versammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen zu regeln.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1

Das Problem

Die Wohnungseigentümer bestellen die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) V, eine GmbH, die mit einem Stammkapital gegründet wird, das den Betrag des Mindeststammkapitals von 25.000 EUR unterschreitet, zur Verwalterin. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K im Wege der Anfechtungsklage vor. Er meint, die Bestellung der V habe keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen. Dabei verweist K unter anderem darauf, dass V über ein Stammkapital von nur 800 EUR verfügt.

Die Entscheidung

1. Mit Erfolg! Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters sei am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer hätten nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehle es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spreche. Wann ein wichtiger Grund vorliegt, bestimme sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen. Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes verpflichte die Wohnungseigentümer allerdings nicht ohne Weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Die Wohnungseigentümer hätten vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürften von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint. Einen entsprechenden Beurteilungsspielraum hätten die Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssten, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben werde. Die Bestellung des Verwalters widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst dann, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten, d.h., wenn es objektiv nicht mehr als vertretbar erscheine, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen (Hinweis auf BGH v. 22.6.2012, V ZR 190/11, Rn. 7).
2. Nach dieser Maßgabe habe die Bestellung des V keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen. Zwar stünde ihre Rechtsform als haftungsbeschränkter Unternehmergesellschaft ihrer Wahl zur Verwalterin nicht generell entgegen. Die Wohnungseigentümer überschritten jedoch den ihnen zukommenden Beurteilungsspielraum, wenn sie ein Unternehmen zum Verwalter bestellten, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfüge und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen könne. Denn ein solches Unternehmen biete, unabhängig davon, in welcher Rechtsform es geführt werde, keine hinreichende Gewähr dafür, dass es auf Dauer einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrechterhalten und seiner Aufgabe als Verwalter gerecht werden, insbesondere die ihm anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwalten werde. Auch sei dann nicht sichergestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Haftungsfall Ersatz erhalte. Bestehe bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität des als Verwalter vorgesehenen Unternehmens – gleich welcher Rechtsform – zu prüfen, hielten sich die Wohnungseigentümer nur dann im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums, wenn sie diese Frage klärten und ihre Entscheidung über die Bestellung auf einer Tatsachengrundlage (Unterlagen, Auskünfte, andere Erkenntnisse) träfen, die eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lasse.
3. Diese Anforderungen seien hier nicht erfüllt. Aus objektiver Sicht zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sei davon auszugehen gewesen, dass V nach ihrer Entstehung durch Eintragung in das Handelsregister nicht über die für die Erfüllung von Verwalteraufgaben erforderliche finanzielle Ausstattung verfügen würde. Auch hätten weitere Tatschen, auf deren Grundlage die Wohnungseigentümer gleichwohl mit einer beständig ordnungsgemäßen Aufgabenerfüllung hätten rechnen können, nicht vor. Aus objektiver Sicht habe für die Wohnungseigentümer hinreichender Anlass bestanden, an der Zahlungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit der V zu zweifeln. Deren Stammeinlage in Höhe von 800 EUR sei erkennbar nicht ausreichend gewesen, um eine ordnungsgemäße Erfüllung der Verwalteraufgaben und einen Ersatz im Haftungsfall sicherzustellen. Die Wohnungseigentümer hätten bei der Beschlussfassung auch nicht davon ausgehen können, dass V nach ihrer Entstehung über andere eigene Mittel oder Sicherheiten, etwa in Form einer Bürgschaft, verfügen würde. Entsprech...