Bestimmungen der Teilungserklärung müssen beachtet werden

Leitsatz

Ist in der Teilungserklärung für eine aus einem Wohngebäude und Garagen bestehenden Wohnanlage die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorgesehen, so können die Wohnungseigentümer eine auf die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen für Wohngebäude und Garagen gerichtete änderung der Teilungserklärung nur durch Vereinbarung bewirken oder mit der in der Teilungserklärung vorgesehenen Mehrheit beschließen.

Sachverhalt

Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht vor, daß es zu ihrer änderung einer Mehrheit von mindestens ¾ der vertretenen Miteigentumsanteile bedarf. Die Eigentumsanlage selbst besteht neben dem Wohnhaus noch aus einigen Garagen, die als Teileigentum dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zugeordnet sind. In einer Eigentümerversammlung wurde mit einfacher Mehrheit beschlossen, für die Garagen getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Die Gemeinschaftsordnung sieht hingegen für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums eine einheitliche Instandsetzungsrücklage vor. Der Mehrheitsbeschluß wird daher nun von zwei Wohnungseigentümern angefochten.

Entscheidung

Zu Recht, denn der angefochtenen Beschluß ist tatsächlich ungültig, da die in der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebene 3/4-Mehrheit nicht erreicht wurde. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer war demgegenüber der Auffassung, auf die streitige Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung komme es letztlich gar nicht an, da die Garagen ohnehin zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer gehören würden und diese daher auch instandhaltungspflichtig seien. Die Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums betreffe die Garagen daher nicht. Die anfechtenden Wohnungseigentümer machen andererseits geltend, zumindest die konstruktiven Teile der Garagen würden im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.

Darauf kam es jedoch gar nicht an. Die Diskussion über Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum konnte auf die Entscheidung keinen Einfluß haben, da dem auf der Versammlung gefaßten Beschluß ein klarer und eindeutiger Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung zugrunde lag. Und dieser bestand eben darin, daß laut Gemeinschaftsordnung eine einzige Instandhaltungsrücklage zu bilden sei. Die Wohnungseigentümer beschlossen demgegenüber die Errichtung einer weiteren Instandhaltungsrücklage. Hierin lag nun aber gleichfalls eine änderung der Gemeinschaftsordnung, die nicht mit einfacher Mehrheit, sondern mit qualifizierter 3/4-Mehrheit herbeizuführen war, die nicht erreicht wurde.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.01.1998, 3 Wx 521/97

Fazit:

Die konstruktiven Bauteile und Außenflächen gemauerter oder Fertigteilgaragen - wie in diesem Fall - stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Was also diese Teile angeht, so hätte die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Instandhaltungsrücklage für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbstverständlich ausgereicht. Für die Bereiche des Sondereigentums - Garageninnenraum - hingegen ist eine entsprechende Umlage nicht notwendig und auch unsinnig, da die Sondereigentümer insoweit für ihr Eigentum selbst verantwortlich sind.