Zusammenfassung
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem Besuch, der nur von vorübergehender Dauer ist, und der Überlassung auf Dauer. Das Besuchsrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Anerkannt ist aber, dass das Besuchsrecht bei der Wohnraummiete vertraglich nicht beschränkt werden darf.
Die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter dritten Personen den kurzfristigen Aufenthalt in den Mieträumen gestatten darf, wird vom Gesetz nicht geregelt. In § 540 BGB ist lediglich bestimmt, dass der Mieter eine besondere Erlaubnis des Vermieters benötigt, wenn er die Räume dritten Personen überlassen will. Hierunter ist nur die längerfristige Aufnahme eines Dritten zu verstehen; der kurzzeitige Aufenthalt von Besuchern wird demgegenüber von § 540 BGB nicht erfasst.
Von der Rechtsprechung noch nicht entschieden ist, ob auch § 554 BGB für Besucher gilt.
Einem Besucher wird das Mitführen von Tieren verboten.
Auch wenn mietvertraglich die Tierhaltung ausgeschlossen ist, können Sie dies einem Besucher nicht verbieten. Wegen des vorübergehenden Aufenthalts eines Besuchers wird dies nicht als Tierhaltung angesehen.
Ein Besuchsrecht wird vertraglich ausgeschlossen.
Eine derartige Regelung ist unzulässig und damit unwirksam.
Grenzen des Besuchsrechts:
- Störung des Vetragszwecks
- Beeinträchtigung der Mietsache
- Belästigung anderer Hausbewohner
- Heimzweck eines Wohnheimes
1 Rechtliche Grundlagen/Grenzen der vertraglichen Regelung
Auf die Anzahl der Besucher und die Häufigkeit der Besuche kommt es grundsätzlich nicht an.
Hundebesuch
Der Vermieter kann auch nicht untersagen, dass die Besucher Hunde mit in die Wohnung nehmen. Dies gilt auch dann, wenn die Tierhaltung mietvertraglich ausgeschlossen ist, weil die Duldung des vorübergehenden Aufenthalts eines Hundes nicht als Tierhaltung angesehen werden kann. Der Mieter muss lediglich dafür sorgen, dass das Tier keinen Schaden anrichtet und die übrigen Hausbewohner nicht belästigt. Selbst ein Verbot der Tier-/Hundehaltung schützt nicht, weil ein vorübergehender Aufenthalt damit nicht gleichzusetzen ist.
Etwas anderes sollte gelten, wenn im Mietvertrag ausdrücklich individuell geregelt ist, dass Hundehaltung und Hundebesuch wegen einer Allergie des im Haus lebenden Vermieters ausgeschlossen wird. Dann überwiegen nach diesseitiger Auffassung die berechtigten Gründe des Vermieters, denen der Mieter zugestimmt hat.
Streiten lässt sich über die Frage, wie eine regelmäßige Beherbergung eines Hundes zu werten ist: Das Amtsgericht Frankfurt sah darin zugunsten des Vermieters eine unzulässige Umgehung des Verbots der Tierhaltung.
Hausschlüssel
Der Mieter ist auch berechtigt, seinen Besuchern einen Wohnungs- und Hausschlüssel auszuhändigen. Etwas anderes kann gelten, wenn eine missbräuchliche Benutzung des Schlüssels befürchtet werden muss.
1.1 Wer ist Besucher?
Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass der Mieter ohne besondere Erlaubnis des Vermieters Besucher empfangen darf. Dies gilt sowohl für die Geschäftsraum- als auch für die Wohnraummiete.
Definition
Besucher ist, wer den Mieter aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen aufgesucht hat und sich in dessen Wohnung für eine vorübergehende Zeit aufhält, ohne hierfür ein Entgelt zu entrichten.
Die Abgrenzung zwischen den Fällen des kurzfristigen Besuchs zu den Fällen der längerfristigen Gebrauchsüberlassung kann im Einzelfall schwierig sein. Eine allgemein anerkannte zeitliche Beschränkung des Besuchsrechts existiert nicht. Überschreitet jedoch die Benutzungszeit die Dauer von etwa 6 Wochen, so wird die Vermutung dafür sprechen, dass die Überlassung auf Dauer angelegt ist. Diese Vermutung kann widerlegt werden. Besondere Gegebenheiten (vorübergehende Aufnahme von Verwandten oder Bekannten in einer Notsituation; Besucher mit langem Anreiseweg; Besuch eines Studenten während der Dauer der Semesterferien, Schüleraustausch, Au-pair) können die Annahme rechtfertigen, dass auch ein mehrmonatiger Aufenthalt noch als Besuch zu bewerten ist. In diesen Fällen darf durch die Aufnahme der Besucher allerdings keine Überbelegung eintreten.
Außerdem muss ein längerdauernder Besuch dem Vermieter angezeigt werden. Dies folgt aus der Erwägung, dass der Besucher in den Schutzbereich des Mietverhältnisses mit einbezogen ist; der Vermieter hat deshalb ein Recht zu wissen, wer sich längere Zeit in seinem Haus aufhält. Wo bestimmte Betriebskosten nach dem Verhältnis der Kopfteile umgelegt werden, besteht die Anzeigepflicht auch aus diesem Grund.
Prostitution
Die Ausübung der Prostitution in gemieteten Räumen und der damit verbundene Empfang der Kunden wird damit nicht gedeckt: Hierbei handelt es sich regelmäßig um eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung der Wohnung.
1.2 Wer haftet für Schäden, die der Besucher verursacht?
Es ist allein Sache des Mieters zu bestimmen, wer ihn in seinen Räumen aufsuchen darf. Der Mieter hat das Hausrecht, das sich auch auf den Zuga...