Betreuung größerer Baumaßnahmen: Sondervergütung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Der Fall spricht eine ganze Reihe von für die Verwaltung wichtigen Fragen an. Im Vordergrund steht eine Sondervergütung des Verwalters für die Betreuung von Baumaßnahmen. Daneben geht es um die Ankündigung eines Beschlussgegenstands und die Bestimmtheit eines Beschlusses.

Sondervergütungen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter werden in der Regel einen Verwaltervertrag schließen. Dort werden sie in den meisten Fällen neben einer Grundvergütung eine Vergütung für im Einzelnen benannte weitere Leistungen verabreden. Die Vergütung für diese weiteren Leistungen wird als "Sondervergütung" verstanden.

Praktische Durchführung bei späteren Sondervergütungen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter können ihren Vertrag ändern. Aufseiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer müssen die Wohnungseigentümer dann für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Willen bilden, dass die Vergütung im Verwaltervertrag verändert werden soll. Die Willensbildung muss in einen Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG münden. Um einen solchen Beschluss geht es im Fall.

Was häufig übersehen wird: der Beschluss reicht aus rechtlicher Sicht nicht! Warum? Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss den Beschluss noch "durchführen". Für eine Vertragsänderung muss sie entweder dem Verwalter ein Angebot machen oder sie muss dessen Angebot auf eine Vertragsänderung annehmen. Zuständig ist jeweils nach § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer. Dieser Schritt wird in der Praxis häufig vergessen. Es wird also nur eine Vertragsänderung beschlossen. Die Folge ist, dass der Verwaltervertrag rechtlich nicht geändert wird – auch wenn die Vertragsänderung "gelebt" wird (= als wirksam behandelt wird). Man kann dann nur fragen, ob die Verwaltung von Gesetzes wegen Ansprüche hat.

Dazu sollte es eine Verwaltung nicht kommen lassen. Es gilt also, als "Prozess" folgende Schritte zu beachten:

• Beschlussfassung über eine Sondervergütung;
• Angebot des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats an den Verwalter, den Verwaltervertrag zu ändern und eine (weitere) Sondervergütung aufzunehmen, gegebenenfalls an die Stelle einer anderen Vertragsregelung;
• Annahme des Angebots durch den Verwalter;
• Ausdrückliche, schriftliche Vertragsänderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Verwalter.

Ankündigung eines Beschlussgegenstandes

Die Frage, wie ein Beschlussgegenstand anzukündigen ist, ist von seiner Bedeutung abhängig und richtet sich nach dem berechtigten Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. An die Bezeichnung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und sie selbst hat.

In der Regel genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Nicht erforderlich ist es, dass der einzelne Wohnungseigentümer bereits aus der Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Einladung die tatsächlichen und rechtlichen Auswirkungen der Beschlussfassung in allen Einzelheiten überblicken kann.

Bestimmtheit

Ein Beschluss muss bekanntlich "bestimmt" sein. Er muss also genau erkennen lassen, was sein Regelungsgegenstand ist und was künftig gelten soll. Das LG fand es in diesem Zusammenhang bedeutungslos, dass im Beschluss nicht angegeben wurde, für welchen Mehraufwand des Verwalters die Vergütung anfallen soll. Bei nächstliegendem Verständnis handele es sich um einen pauschalierten Betrag für sämtlichen zu erwartenden Mehraufwand im Zusammenhang mit der Baumaßnahme, unabhängig davon, ob und in welchem Umfang ein solcher dann auch tatsächlich anfällt. Ebenso wenig sei es für eine hinreichende inhaltliche Bestimmtheit des Beschlusses erforderlich, die Bruttoschlussrechnungssumme der Gesamtsanierungsmaßnahme, aus der sich die Sondervergütung errechne, zu beziffern. Für die inhaltliche Bestimmtheit reiche es, dass eindeutig festgelegt sei, wie und woraus sich die Sondervergütung berechne. Das sei der Fall.

Ich selbst würde genauer formulieren. Es wäre zu beschreiben, mit welcher weiteren Vergütung die Verwaltung ungefähr rechnen kann.