Betriebskosten gem. BetrKV (Anlage zum Mietvertrag)

Kurzbeschreibung

In neu abzuschließenden Mietverträgen findet sich unter der Position "Betriebskosten" häufig der Hinweis: "Die Betriebskostenverordnung ist Bestandteil dieses Mietvertrags und diesem in ihrer bei Vertragsabschluss geltenden Fassung als Anlage beigefügt". Dieses Muster stellt diese Anlage dar und enthält den Verordnungstext von § 2 BetrKV.

Betriebskostenkatalog als Anlage zum Mietvertrag

Nach der Rechtsprechung des BGH genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter von Wohnraum die Vereinbarung im Mietvertrag, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.^[1]

Dennoch wird der Betriebskostenkatalog häufig der Vollständigkeit und Übersicht halber neu abgeschlossenen Mietverträgen als Anlage beigefügt.

Vorsicht: "sonstige" Kosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV müssen ausdrücklich vereinbart werden!

Die o. g. BGH-Entscheidung ändert aber nichts an der Tatsache, dass "sonstige" Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV explizit vereinbart werden müssen, um in der Abrechnung umgelegt werden zu können, wenn und soweit sie nicht von § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV erfasst sind.^[2] Bitte beachten Sie deshalb, Kosten, die Sie auf den Mieter umlegen möchten und die nicht von § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV umfasst sind, im Mietvertrag unter sonstige Kosten explizit aufzuführen!

[1] BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15.

[2] BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, NZM 2004 S. 417; vgl. auch unten Ziff. 3.17 Sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV.

Aufstellung der Betriebskosten (Anlage __ zum Mietvertrag vom ________)

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Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

   hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung,

   hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung,

   hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

      hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

      oder

   2. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

      hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;

      oder

   3. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

      hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;

      oder

   4. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

      hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,

      hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;

      oder

   2. der eigenständig ge...