Betriebskosten - Reinigung der Öltanks der Heizungsanlage als Betriebskosten umlegbar

Leitsatz

Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in den Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

Fakten:

Der Mieter verlangt die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen, soweit sie die Reinigung des Öltanks betreffen. Alle Instanzen geben dem Vermieter recht: Er kann die Kosten für die Reinigung des Öltanks als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in die Betriebskostenabrechnung für diesen Zeitraum einstellen nach §§ 1 (jetzt § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB), 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO. Bei ei ner Ölheizungsanlage ist der Brennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage Ohne Tank kann eine Ölheizung nicht betrieben werden Die Reinigung des Öltanks von Zeit zu Zeit erforderlich, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen und dadurch zu verhindern, dass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und damit zum Ausfall der Heizung kommt. Sie dient nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit. Es handelt sich insoweit also nicht um Instandhaltungskosten. Dass die Reinigung hier in einem fünf- bis siebenjährigen Turnus zu erfolgen hat, macht sie für sich gesehen nicht zur Instandhaltung. Ein solcher mehrjähriger Turnus ist nicht unüberschaubar und reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08

Fazit:

Der BGH grenzt wie folgt ab: Kosten von Instandsetzung beziehungsweise -haltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaftung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung und -haltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Regelmäßig durchzuführende Maßnahmen etwa zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer technischen Anlage gehören dagegen nicht zur Instandhaltung. Zu diskutieren bleibt, ob Betriebskosten, die nicht jährlich anfallen, über mehrere Jahre verteilt umzulegen sind, oder - wie hier - in dem Jahr vollständig umgelegt werden können, in dem sie anfallen.