Betriebskosten richtig zuordnen / 3.17 Sonstige Betriebskosten, § 2 Nr. 17 BetrKV

Für eine Umlegung von Betriebskosten genügt an sich der allgemeine Verweis auf die BetrKV. Dies gilt aber nicht für die "sonstigen Betriebskosten" i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Der BGH führt hierzu aus, dass der allgemeine Verweis auf § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, während dies bei der Position 17 "sonstige Betriebskosten" nicht der Fall ist.^[1]

Die sonstigen Betriebskosten sind kein allgemeiner Auffangtatbestand, der es dem Vermieter erlaubt, weitere Betriebskostenarten auf den Mieter umlegen zu können. Vielmehr bedarf es hierzu einer ausdrücklichen Vereinbarung über die konkrete Betriebskostenart im Mietvertrag (z. B. "Wartung Rauchmelder"^[2]).

Grundvoraussetzung für eine Vereinbarkeit als "sonstige Betriebskosten" i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV ist im Übrigen, dass es sich weder um Verwaltungs- noch um Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten handelt und dass diese Kosten regelmäßig wiederkehren.

Als sonstige Betriebskosten sind anerkannt:

[1] BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03.

[2] AG Bielefeld, Urteil v. 30.3.2011, 17 C 288/11.

3.17.1 Nachträglich neu entstehende "sonstige" Betriebskosten

Häufig entstehen neue Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrags. Grund hierfür können neue gesetzliche Vorgaben sein (z. B. Einhaltung der Trinkwasserverordnung oder Einbau von Rauchwarnmeldern), es können aber auch situationsbedingt neue Kosten entstehen, indem z. B. ein Sicherheitsdienst beauftragt werden muss, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB auf den Mieter verlagern.^[1]

Musterklausel für Mietvertrag: Erhöhungsvorbehalt bei künftig neu entstehenden Kosten

Nach § 560 Abs. 1 BGB setzt eine Erhöhung voraus, dass das Recht zur Mieterhöhung im Mietvertrag vereinbart ist. Ein solcher Erhöhungsvorbehalt kann auch durch eine Formularklausel vereinbart werden. In den Mietvertrag sollte deshalb ein Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede) aufgenommen werden.

• Tritt der Fall einer Erhöhung ein, muss diese dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden und ihm zugehen
• Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.^[2]
• Eine Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung ist nicht erforderlich.
• Ist dem Mieter eine solche Erklärung zugegangen, so kann der Vermieter die neu entstandene Kostenart in die nächstfolgende Betriebskostenabrechnung einstellen.

Klausel

§ __ Betriebskosten

(1) Der Mieter trägt die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 BGB. (...)

Dazu gehören insbesondere:

a) (...)

b) (...)

(...)

(2) Entstehen nach Vertragsschluss neue Betriebskosten, die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, so ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden.

[1] BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03.

[2] § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB.

3.17.2 Concièrge / Pförtner / Doorman

Kosten für einen Concierge- bzw. Pförtnerdienst sind nicht umlagefähig, wenn damit nur dem allgemeinen und abstrakten Sicherheitsbedürfnis Rechnung getragen werden soll (dies ist z. B. der Fall bei einem Wohngebäude mit 239 Einheiten, in dem der Dienst die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung gewährleisten sowie einem Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit entsprechen soll).^[1] Wenn der Dienst aufgrund der konkreten Verhältnisse geboten ist und z. B. eine konkrete Gefährdungslage besteht, kann ein Concièrge im Einzelfall beschäftigt und dessen Kosten umgelegt werden. Dies muss dann explizit unter "sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag vereinbart werden.

[1] BGH, Beschluss v. 5.4.2005, VIII ZR 78/04, WuM 2005 S. 336; AG Erfurt, Urteil v. 16.3.2005, 14 C 4695/04.

3.17.3 Blitz- und Brandschutz / Rauchwarnmelder

Blitzschutz

Die Rechtsprechung ist hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Prüfungs- und Wartungskosten für Blitzschutzanlagen uneinheitlich: Nach einer Ansicht dient die Prüfung dem Erhalt des Gebäudes und der Sicherheit der Bewohner, weshalb die Kosten umlagefähig sind.^[1] Nach anderer Ansicht gehören die Wartungskosten für Blitz- und Brandschutzanlagen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.^[2]

Feuerlöschgeräte

Die Wartungskosten für das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen ist umlagefähig.^[3]

Rauchwarnmelder

Der Einbau von "gekauften" Rauchwarnmeldern stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den Vermieter dazu berechtigt, die jährliche Nettokaltmiete um 8 % zu erhöhen.

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung von Rauchwarnmeldern

Gem. § 555c Abs. 4 BGB ist keine Ankündigung für solche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Hierunter können Rauchwarnmelder fallen.^[4] Je nach Ausstattung und Umfang können die Anschaffungskosten aber doch eine Kosten...