Betriebskosten richtig zuordnen / 3.17.3 Blitz- und Brandschutz / Rauchwarnmelder

Blitzschutz

Die Rechtsprechung ist hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Prüfungs- und Wartungskosten für Blitzschutzanlagen uneinheitlich: Nach einer Ansicht dient die Prüfung dem Erhalt des Gebäudes und der Sicherheit der Bewohner, weshalb die Kosten umlagefähig sind.^[1] Nach anderer Ansicht gehören die Wartungskosten für Blitz- und Brandschutzanlagen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.^[2]

Feuerlöschgeräte

Die Wartungskosten für das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen ist umlagefähig.^[3]

Rauchwarnmelder

Der Einbau von "gekauften" Rauchwarnmeldern stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den Vermieter dazu berechtigt, die jährliche Nettokaltmiete um 8 % zu erhöhen.

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung von Rauchwarnmeldern

Gem. § 555c Abs. 4 BGB ist keine Ankündigung für solche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Hierunter können Rauchwarnmelder fallen.^[4] Je nach Ausstattung und Umfang können die Anschaffungskosten aber doch eine Kostenhöhe erreichen, die nicht mehr zu einer nur unerheblichen Mieterhöhung führen. Dies muss der Vermieter im Einzelfall für sich entscheiden.

Musterschreiben

Absender:

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Eheleute/Herrn/Frau
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Einbau von Rauchwarnmeldern in Ihrer Wohnung

Sehr geehrte Frau __________,

sehr geehrter Herr __________,

ich/wir beabsichtige(n), in Ihrer Wohnung ________ bzw. im Gebäude ________ [Ort/Lage des Mietobjekts] zu Ihrer eigenen und zur Sicherheit der Mitbewohner im Haus Rauchwarnmelder zu installieren.

In Ihrer Wohnung werden in folgenden Räumen Rauchwarnmelder montiert:

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Insgesamt werden damit __ Rauchwarnmelder in Ihrer Wohnung angebracht.

Mit dem Einbau der Rauchwarnmelder komme(n) ich/wir meiner/unserer gesetzlichen Pflicht nach § ____ der Bauordnung des Landes ____^[5] zur Nachrüstung des Hauses mit Rauchwarnmeldern nach. Zudem verbessert sich mit dem Einbau der Rauchwarnmelder der Wohnwert Ihrer Wohnung. Gleichzeitig bringe(n) ich/wir damit das Haus auf den technisch neuesten Stand.

Im Einzelnen handelt es sich nach Art und Umfang um folgende Arbeiten:

Die Montage der Rauchwarnmelder beginnt voraussichtlich am ______, um ______ Uhr. Sie wird voraussichtlich am ______, um ______ Uhr enden.

Sollten Sie bereits selbst Rauchwarnmelder an einer normgerechten Stelle montiert haben, weise(n) ich/wir Sie darauf hin, dass ich/wir als Vermieter dennoch berechtigt bin/sind, eigene Rauchwarnmelder zu installieren (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14). Insofern möchte(n) ich/wir Sie bitten, bis zum angekündigten Einbautermin die selbst montierten Geräte in den genannten Räumen zu entfernen, sofern sie den Einbau meiner/unserer Rauchwarnmelder erschweren könnten. Gemäß § 555d BGB sind Sie verpflichtet, die genannten Maßnahmen zu dulden.

Zum Zeichen Ihres Einverständnisses darf /dürfen ich/wir Sie bitten, eine unterzeichnete Duldungserklärung gemäß anliegendem Doppel spätestens innerhalb von 14 Tagen, also bis zum ______, hier schriftlich eingehend, zu übersenden.

Mit freundlichen Grüßen

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(Vermieter/in)

(eigenhändige Unterschrift im Original)

Umstritten war bisher die Rechtslage bei der "Anmietung" von Rauchwarnmeldern und deren Umlagefähigkeit auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Hierzu hat der BGH (Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20) nunmehr entschieden, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umlagefähig sind und begründet dies damit, dass die Anmietung die nicht umlagefähige Anschaffung ersetzt. Selbst die zulässige Vereinbarung im Mietvertrag, dass später entstehende oder vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten umlegbar sind, ändert daran nichts.

[1] AG Bremervörde, Urteil v. 25.2.1987, 4 C 176/86, WuM 1987 S. 198; LG Berlin v. 17.10.2000, 64 S 257/00, NZM 2002 S. 65.

[2] AG Berlin-Mitte, Urteil v. 31.1.2002, 19 C 176/01, MM 2002 S. 186.

[3] LG Berlin, Urteil v. 17.10.2000, 64 S 257/00, NZM 2002 S. 65.

[4] BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14.

[5] Vgl. Übersicht der Einbaupflicht von Rauchwarnmeldern nach Landesbauordnungen.