Betriebskosten richtig zuordnen / 3.2.1 Kosten des Wasserverbrauchs

Der Mieter hat die Kosten des Wasserverbrauchs nur zu tragen, wenn sie im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache entstanden sind.

Ablesung geeichter Geräte

Werden die Kaltwasserkosten durch Wasserzähler nach Verbrauch abgerechnet, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht die tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig widergeben.^[1] Behauptet der Mieter, dass die Werte falsch sind, ist er beweispflichtig und muss die Vermutung der Richtigkeit durch Führung des Gegenbeweises entkräften.

Wird ein nicht geeichtes Messgerät verwendet, so ist die Richtigkeit der Abrechnung nicht zu vermuten. In diesem Fall ist der Vermieter dafür beweispflichtig, dass die abgelesenen Werte trotz Ablaufs der Eichfrist richtig waren. Im Prozess kann dies z. B. durch die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperiode geschehen.^[2]

Eichfrist abgelaufen

Der Vermieter ist zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über Wasserkosten auch dann berechtigt, wenn die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen ist. Insofern muss er aber nachweisen, dass die Zähler noch ordnungsgemäß funktionieren (z. B. durch Vorlage entsprechender Befundprüfungen von staatlich anerkannten Prüfstellen für Wasserzähler).

Der Vermieter hat bereits im Zeitpunkt der Abrechnung der Betriebskosten durch geeignete Unterlagen deren Prüffähigkeit zu gewährleisten. Dazu gehört auch der Nachweis der ordnungsgemäßen Datenerfassung.

Ist die Eichfrist bereits seit Jahren abgelaufen, können die Ablesewerte der Betriebskostenabrechnung nicht zugrunde gelegt werden. Auch eine Schätzung des Wasserverbrauchs ist unzulässig.^[3]

Was ist zu tun bei Differenzen (Messtoleranz)?

Immer wieder kommt es zu Differenzen zwischen der vom Hauptzähler gemessenen Gesamtwassermenge und den erfassten Einzelmengen.

Betrifft die Differenz alle Mieter gleichmäßig, ist eine Abweichung von 20 bis 25 % noch hinzunehmen.^[4]

Die Abweichung sollte in der Abrechnung wie folgt kommuniziert werden^[5]:

Unter der Rubrik "Umlage" ist auszuweisen, welche Wasserkosten der Mieter aufgrund der Anzeige seines Wohnungswasserzählers bezahlen muss (nachfolgender Wert 2). Außerdem ist auszuweisen, welchen Anteil der Mieter an der Differenz zwischen der Verbrauchsanzeige des Hauptzählers und der Summe der Verbrauchsanzeigen der Wohnungswasserzähler (nachfolgender Wert 5) zu tragen hat. Dieser Anteil wird nach dem Verhältnis der jeweiligen Anzeigen der Wohnungswasserzähler zur Anzeige des Hauptwasserzählers bestimmt.^[6]

1. die über den Hauptwasserzähler gemessene Wassermenge,
2. die Messergebnisse jedes Wohnungswasserzählers,
3. das prozentuale Verhältnis der Anzeigen der Einzelwasserzähler zur Anzeige des Hauptwasserzählers,
4. die Summe der Verbrauchsanzeigen der Wohnungswasserzähler insgesamt, und
5. die Differenz zwischen der Verbrauchsanzeige des Hauptzählers und der Summe der Verbrauchsanzeigen der Wohnungswasserzähler.

In der Abrechnung sollte außerdem erläutert werden, warum sich die Anzeigewerte des Hauptzählers und die Summe der Anzeigewerte der Wohnungswasserzähler unterscheiden.

Was ist zu tun bei einem Ausfall des Wasserzählers?

Können die Messergebnisse wegen eines Geräteausfalls nicht verwendet werden, muss der Verbrauch geschätzt werden. Bei der Schätzung sind folgende Punkte zu beachten:

1. Es sind die Verbrauchswerte des Vorjahres hinzuzuziehen.
2. Der aktuelle Wasserverbrauch darf im Verhältnis zum Vorjahresverbrauch keine wesentlichen Änderungen aufzeigen.
3. Die Person des/der Wohnungsnutzer sowie deren Anzahl muss gleichgeblieben sein.

Ist wegen Abweichungen zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum eine Schätzung nicht möglich, muss nach Fläche abgerechnet werden.

Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen

Haben Modernisierungs-, Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen zu einem erhöhten Verbrauch geführt, sind diese Kosten abzuziehen.^[7] Der dadurch entstehende Mehrverbrauch ist durch einen Zwischenableser zu ermitteln, eine Schätzung kommt hier nicht in Betracht.^[8]

Vorsicht bei irregulärem Wasserverbrauch

Zum Wasserverbrauch zählt auch nicht ein irregulärer Wasserverbrauch, wie er z. B. durch einen Wasserrohrbruch oder eine defekte Toilettenspülung entsteht.^[9]

Der Vermieter muss die Ursache eines außergewöhnlichen Wasserverbrauchs erforschen.

Kann die Menge des irregulären Wasserverbrauchs nicht ermittelt werden, ist der reguläre Wasserverbrauch zu schätzen, indem auf den Verbrauch der vorangegangenen Abrechnungsperiode zurückgegriffen werden kann.

Kosten für die Pflege einer Dachbegrünung

Kosten, die im Zusammenhang mit einer Dachbegrünung entstehen, können nicht umgelegt werden^[10].

[1] BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10.

[2] BGH, a. a. O.

[3] AG Neubrandenburg, Urteil v. 6.11.2009, 5 C 130/09, GE 2010 S. 849.

[4] 20 %: LG Duisburg, Beschluss v....