Leitsatz
Die Umlage von Heizkosten auf den Mieter bedarf einer hinreichend klaren Vereinbarung. Sollen die Kosten der "Nahwärme" durch eine spezielle Regelung auf den Mieter umgelegt werden, so ist erforderlich, dass in der betreffenden Klausel die Kosten der Nahwärme aufgeführt werden.
(Leitsatz der Redaktion)
Normenkette
BGB § 556
Kommentar
Der Eigentümer schloss im August 1999 mit einem Wärmecontractingunternehmen einen Vertrag, wonach der Contractor verpflichtet war, in dem Gebäude eine Anlage zur Erzeugung von Wärme und Warmwasser zu errichten und diese zu betreiben. Die Mietverträge, die der Eigentümer nach Fertigstellung der Anlage abschloss, enthielten hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten folgende Klauseln:
§ 5 Heizung- und Warmwasserversorgung
1. Der Vermieter ist verpflichtet, die etwa vorhandene Sammelheizung, soweit es die Außentemparaturen erfordern ... in Betrieb zu nehmen.
...
3. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Betriebskosten zu bezahlen ...
4. Die Betriebskosten (insbesondere Brennmaterial, Transportkosten und Kosten der Schlackabfuhr, elektrischer Strom für Brennerantrieb, Umwälzpumpen usw., Bedienung und Wartung sowie Verwendung von Wärmemessern oder Heizkostenverteilern) werden nach QM-Zahl und Verbrauch (...) der beheizten Fläche oder nach einem bereits angewandten Verteilungsschlüssel umgelegt.
...
6. Verteilungsmaßstäbe bei zentralen Heizungsanlagen
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und/oder der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser werden 50 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch und 50 % nach der Wohnfläche verteilt.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Kosten der "Nahwärme" aufgrund der verwendeten Vertragsklauseln wirksam auf die Mieter umgelegt worden sind.
Dies wird vom Gericht verneint: Aus der Regelung in § 556 Abs. 1 BGB folgt, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer vertraglichen Vereinbarung bedarf. Der BGH ist der Ansicht, dass die verwendeten Klauseln hierzu nicht ausreichen. Aus § 5 Nr. 1 ergebe sich nur, dass der Vermieter zur Wärmelieferung verpflichtet sei. In § 5 Nr. 4 seien zwar verschiedene Kostenarten aufgezählt; jedoch seien die "Kosten einer Wärmelieferung bzw. das Entgelt für einen Wärmecontractor" nicht genannt. In § 5 Nr. 6 sei die Kostentragung für den Fall der Versorgung mit Fernwärme geregelt. Hinsichtlich der Kosten der Nahwärme enthalte die Klausel keine Regelung.
In dem Urteil vom 7.4.2004 (VIII ZR 167/03) hat der BGH ausgeführt, dass "für eine Umlegung von Betriebskosten an sich der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV genügt". Eine Ausnahme gelte lediglich für die "sonstigen Betriebskosten" im Sinne der Nr. 17 der Anlage zu § 27 Abs. 1 II. BV; hier ist es erforderlich, diese Kosten "im Einzelnen zu benennen". Daraus folgt: Werden die Betriebskosten generell durch einen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (bzw. auf § 2 BetrKV) umgelegt, so sind hierdurch sämtliche in § 2 Nr. 4 bis 5 BetrKV aufgezählten Kosten erfasst. Hierzu gehören auch die Kosten der Nahwärme (§ 2 Nr. 4 Buchstabe c).
Die nunmehr vorliegende Entscheidung ändert an diesem Grundsatz nichts. Sie besagt lediglich, dass eine spezielle Regelung über die Umlage der Heizkosten hinreichend bestimmt sein muss und dass das Bestimmtheitsgebot verletzt ist, wenn das Gebäude mit Nahwärme versorgt wird und in den betreffenden Klauseln hinsichtlich der Kosten der Nahwärme nichts geregelt wird.
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