Betriebskostenabrechnung bei gemischter Nutzung - Um Vorwegabzug bereinigte Gesamtkosten müssen dargestellt werden

Leitsatz

Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft nur deren materielle Richtigkeit. Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt. Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.

Fakten:

Der Mieter einer preisgebundenen Wohnung wendet sich gegen die Betriebskostenabrechnung. In dem Gebäude befinden sich 103 Wohnungen sowie eine Gewerbeeinheit (Pizzeria). Der Vermieter hatte Nachforderungen aus den Abrechnungen über die kalten Betriebskosten für 2005 bis 2007 geltend gemacht. Die Abrechnungen enthalten u.a. den Zusatz, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abgezogen wurden. Hinsichtlich einiger Kostenpositionen fehlt es an der notwendigen Angabe der Gesamtkosten. Insoweit ist die Abrechnung bereits aus formellen Gründen unwirksam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 07.12.2011, VIII ZR 118/11BGH, Urteil vom 7.12.2011 – VIII ZR 118/11

Fazit:

Gemäß § 20 Abs. 3 NMV hat der Vermieter preisgebundener Wohnungen - analog zu der für den preisfreien Wohnraum geltenden § 556 Abs. 3 BGB - über die Betriebskosten jährlich abzurechnen, wobei alle oder mehrere Betriebskostenarten in einer Abrechnung erfasst werden dürfen. Eine Betriebskostenrechnung muss den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sind keine besonderen Abreden getroffen, muss bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten die Abrechnung mindestens die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe - und soweit erforderlich - Erläuterungen der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Fehlen diese Angaben in der Abrechnung, ist sie schon aus formellen Gründen unwirksam.