Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt / 2.2 Verteilerschlüssel und Mieteranteil

Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels erfordert, dass die Betriebskosten des gesamten Anwesens angegeben werden und erläutert wird, wie sich daraus der Anteil des Mieters für die von ihm gemietete Wohnung errechnet. Bei einer Verteilung nach Flächen ist sowohl die Gesamtfläche des Anwesens als auch die Fläche der betreffenden Wohnung und bei einer Umlage nach Kopfteilen die Gesamtzahl der Personen zu benennen. Eine Erläuterung des Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Insofern ist der Verteilungsmaßstab "Fläche" aus sich heraus verständlich, selbst wenn der Betriebskostenabrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt werden, z. B. für manche Positionen die Gesamtfläche aller Gebäude der Wohnanlage, für andere dagegen nur die Fläche des von dem Mieter bewohnten Gebäudes. Die Angabe, aus welchen "Hauseingängen" sich die jeweiligen Anteile ergeben, ist keine Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.^[1]

Hinweis

Keine Informationspflicht über Flächenermittlung

Bestreitet der Mieter die Richtigkeit der qm-Angaben (z. B. der Gesamtfläche der Wohnanlage), trifft den Vermieter nicht die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit dieser Daten. Insofern ist der Vermieter – sofern er einheitlich verfährt – nicht verpflichtet, den Mieter darüber aufzuklären, nach welchen Gesichtspunkten und wie er die qm-Flächen ermittelt, nach deren Verhältnis zueinander die Betriebskosten verteilt werden.^[2]

Kann der am Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen, obliegt es dem eine Nachzahlung fordernden Vermieter, im Rahmen seiner Darlegungslast den Verbrauch nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln. Anderenfalls ist der Vermieter auf die verbrauchsunabhängige Abrechnung nach § 12 HeizkostenV unter Abzug von 15 % beschränkt. Eine Schätzung des Mindestbetrags durch das Gericht nach § 287 ZPO ist nicht möglich.^[3]

Allerdings ist es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann.^[4]

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl – anteilig von der Gesamtpersonenzahl des Anwesens –, die als Bruchteil in der Abrechnung angegeben ist, ist nachvollziehbar und wirksam, wenn sie aus der Sicht eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters begreifbar ist.

Gleiches gilt für eine Betriebskostenabrechnung nach Wohnfläche anteilig von Gesamtwohnflächen des Anwesens.^[5]

Auch die Angabe des Verteilerschlüssels in Prozentzahlen ist allgemein verständlich und bedarf daher keiner zusätzlichen Erläuterung.^[6]

Wird bei einem Gebäude mit einer verbundenen Anlage über die Heiz- und Warmwasserkosten gemeinsam abgerechnet, muss die Abrechnung auch Erläuterungen enthalten, wonach sich die in der Abrechnung vorgenommene Aufteilung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten richtet.

Wichtig

Heiz- und Warmwasserkosten korrekt gemeinsam abrechnen

Die Heizkostenabrechnung muss daher die Anwendung der in § 9 Abs. 2 HeizkostenV genannten Formel zur Ermittlung des Brennstoffverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage erkennen lassen, wobei die Parameter (V, tw, Hu) zu erläutern und die für die jeweiligen Parameter eingesetzten Beträge anzugeben sind, um die Berechnung nachvollziehbar zu machen. Erforderlich ist eine übersichtliche Gliederung und eine klare Abfolge der einzelnen Rechenschritte.^[7]

Die Angabe der Gesamtkosten und des Umlageschlüssels ist auch in einer Betriebskostenabrechnung für ein Objekt erforderlich, in dem sich nur 2 Wohnungen befinden, für die die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten je hälftig abgerechnet werden sollen. Fehlen diese Angaben, ist die Abrechnung formal nicht ordnungsgemäß.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, NZM 2020 S. 320.

[2] LG Köln, Urteil v. 17.8.1995, 6 S 526/94, DWW 1996 S. 51.

[3] BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 310/12, WuM 2013 S. 305.

[4] BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15, WuM 2016 S. 658.

[5] BGH, Beschluss v. 18.1.2011, VIII ZR 89/10, WuM 2011 S. 367.

[6] BGH, Beschluss v. 13.12.2011, VIII ZR 286/10, WuM 2012 S. 98.

[7] AG Hamburg, Urteil v. 16.6.2006, 641 C 464/04, ZMR 2006 S. 784 unter Hinweis auf LG Itzehoe, Urteil v. 29.4.2005, 9 (1) S 251/04.

[8] LG Münster, Urteil v. 3.12.2013, 03 S 123/13, WuM 2014 S. 146.