Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt / 2.3 Abzug der Vorauszahlungen

Beim Abzug der Vorauszahlungen dürfen grundsätzlich nur die tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angesetzt werden, nicht die ins Mietsoll gestellten, d. h. die vertraglich geschuldeten, aber vom Mieter noch nicht bezahlten Vorauszahlungsbeträge.^[1]

Hinweis

Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG

Für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2022 müssen nicht nur die Vorauszahlungen abgezogen werden, sondern auch die Entlastungszahlung der Dezembersoforthilfe.

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Eine Ausnahme besteht dann, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum noch keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 BGB; § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV) eingetreten ist und der Vermieter daher noch berechtigt war, die vereinbarten Vorauszahlungen geltend zu machen.^[2]

Sind die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für den betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert worden, darf die Abrechnung über die Betriebskosten (nur) auf Soll-Basis erfolgen.^[3]

Hinweis

Abrechnung der Soll-Vorschüsse ist formell wirksam

Legt der Vermieter seiner Abrechnung – zu Unrecht – nicht die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, sondern die Soll-Vorschüsse (vereinbarte Vorauszahlungen) zugrunde, ist die Abrechnung trotzdem formell wirksam, da es sich dabei nur um einen inhaltlichen Fehler handelt.^[4]Zum Unterschied (lediglich) inhaltlicher/formeller Fehler und den Rechtsfolgen siehe Betriebskostenabrechnung: Rechte der Mieter und Vermieter, Abschn. 2.

Der Mieter kann nämlich anhand seiner Unterlagen ohne Weiteres nachprüfen, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat.^[5]

Gleiches gilt, wenn der Vermieter überhaupt keine Vorauszahlungen angesetzt hat. Auch in diesem Fall kann der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne Weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht geschehen ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird dadurch nicht infrage gestellt. In einem solchen Fall wäre es eine sinnlose Förmelei, wenn der Vermieter in der Abrechnung Vorauszahlungen des Mieters ausdrücklich mit "0" beziffern müsste.^[6]

Werden dem Vermieter Betriebskosten für eine bestimmte Wohnung von einem Dritten in Rechnung gestellt, genügt es, wenn der Vermieter diese Rechnung an den Mieter weiterleitet.

Dezember-Soforthilfe

Mit der Dezember-Soforthilfe wollte der Gesetzgeber einen Ausgleich für die gestiegenen Gas- und Wärmerechnungen schaffen und die Zeit bis zur geplanten Einführung der Gaspreisbremse überbrücken. Für Letztverbraucher von leitungsgebundenem Erdgas, die SLP-Kunden (Haushaltskunden und kleine Gewerbe) sind, entfiel im Dezember 2022 die Pflicht, eine vertraglich vereinbarte Voraus- oder Abschlagszahlung zu leisten.

Wird Gas im Rahmen eines Mietvertrags bezogen und wurde die monatliche Vorauszahlung auch im Dezember wie üblich gezahlt, müssen Vermieter die Entlastung mit der nächsten jährlichen Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben. Daher erfolgt die Entlastung im Jahr 2023 im Rahmen der Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2022.

Mieter, die in den letzten 9 Monaten vor Inkrafttreten des Gesetzes am 19.11.2022 bereits eine Erhöhung ihrer Betriebskostenvorauszahlung erhalten haben, konnten diesen Erhöhungsbetrag im Dezember zurückhalten. Ist dies nicht erfolgt, wird dieser Anteil als Gutschrift in der Betriebskostenabrechnung 2022 berücksichtigt. Mieter, die in den letzten 9 Monaten vor Inkrafttreten des Gesetzes erstmals einen Mietvertrag abgeschlossen haben, durften ein Viertel der im Dezember 2022 anfallenden Betriebskosten einbehalten, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass bei Neuverträgen die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung i. d. R. dem aktuellen Preisniveau entspricht. Wurde die Vorauszahlung im Dezember nicht gekürzt, wirkt auch hier die Entlastung erst bei der nächsten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022.

Praxis-Beispiel

Wasserrechnung und Schmutzwasserbescheid

Wird der Wasserverbrauch in einer Wohnung durch Ablesung der dort installierten Zähler ermittelt, ist eine Betriebskostenabrechnung auch dann formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter die Wasserrechnung der Stadtwerke und den Gebührenbescheid der Gemeinde über das entsprechende Schmutzwasser nicht formal in die Betriebskostenabrechnung einstellt, sondern die ihm (von Stadtwerken und Gemeinde) erteilten Rechnungen an den Mieter weiterleitet.^[7]

[1] NZM 2003 S. 196; s. a. BerlVerfGH, Beschluss v. 11.10.2001, VerfGH 7/01, NJW-RR 2002 S. 80; Sternel, III 365.

[2] BGH, a. a. O..

[3] KG Berlin, Beschluss v. 16.6.2014, 8 U 29/14, DWW 2014 S. 296.

[4] BGH, Beschluss v. 23.9.2009, VIII ZA 2/08, WuM 2009 S. 671.

[5] BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10, NJW 2011 S. 2786.

[6] BGH, Urteil v. 15.2.2012, VIII ZR 197/11, MDR 2012 S. 511.

[7] BGH, Urteil v. 16.4.2008, VIII ZR 75/07, NZM 2008 S. 442.