Betriebskostenabrechnung – Form und Inhalt / 5.1.6 Auftretende Probleme bei der Einsichtnahme

Gewährt der Vermieter dem Mieter nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege (hier: 2 1/2 Stunden) und fehlen verschiedene Belege bzw. waren Originalbelege nicht einsehbar, gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass der Mieter einzelne Abrechnungspositionen auch pauschal bestreiten darf.^[1]

Achtung

Kein unverhältnismäßiger Zeit-, Kosten- und Verwaltungsaufwand

Das Ersuchen auf Einsichtnahme und Fertigen von Fotokopien muss sich auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Verwaltungsaufwand bereitgehalten und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung eingesehen und fotokopiert werden können. Die Einsichtnahme darf auch nicht mit einem für alle Beteiligten unverhältnismäßigen Zeit- und Kostenaufwand verbunden sein.^[2]

Der Mieter hat zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten aller Nutzer, wenn er anderenfalls nicht nachvollziehen kann, ob die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Parteien des Hauses zutreffend vorgenommen worden ist. Die Überprüfbarkeit allein der mathematischen Richtigkeit des Verhältnisses des Gesamtverbrauchs zu seinem Eigenverbrauch ist nicht in jedem Fall ausreichend.^[3]

Wichtig

Datenschutz spielt untergeordnete Rolle

Die Einsichtnahme kann nicht aus Datenschutzgründen verweigert werden, da der Mieter auch Daten anderer Mieter des Anwesens einsehen darf, wenn dies erforderlich ist, um die eigene Abrechnung nachvollziehbar überprüfen zu können, z. B. um sich Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Daten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Dazu muss der Mieter auch kein "besonderes Interesse" an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genügt hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.^[4] Besonders schutzwürdige Daten können vom Vermieter unkenntlich gemacht werden.^[5]

Daher kann der Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, solange ihm nicht Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt wird.^[6]

Das Einsichtsrecht des Mieters umfasst nicht den Zugang zu Messeinrichtungen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter zu ermöglichen, selbst die für die Abrechnungen notwendigen Messwerte abzulesen und ihm den Zugang zu den Messeinrichtungen, z. B. zum Wasserzähler, zu ermöglichen. Der Mieter kann daher Mietzahlungen nicht nach § 273 BGB zurückhalten, wenn ihm der Zugang zu den Messeinrichtungen vom Vermieter verweigert wird. Er ist hinreichend dadurch geschützt, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Messwerte trägt. Verweigert der Vermieter den Zugang zu den Messinstrumenten ohne vernünftigen Grund, wird dies allerdings bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen sein.^[7]

Die Verweigerung der Belegeinsicht stellt eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar und führt dazu, dass ein Saldo aus der Nebenkostenabrechnung gerichtlich nicht durchsetzbar ist.^[8]

Ferner steht dem Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht für künftige Vorschüsse zu. Eine Rückerstattung von bereits geleisteten Abschlagszahlungen kann der Mieter dagegen nicht verlangen, da er über dieses (temporäre) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen hinreichend geschützt ist. Dies gilt auch für Mieter von preisgebundenem Wohnraum.^[9]

Achtung

Klage auf Einsichtnahme möglich

Ferner kann der Mieter Klage auf Einsichtnahme erheben.

Der Streitwert einer Klage auf Einsichtnahme in die Nebenkostenbelege bemisst sich auf 1/5 bis 1/10 des geltend gemachten Rückforderungsanspruchs des Mieters.^[10]

Einen Nachweis über die tatsächliche Zahlung der Betriebskosten durch den Vermieter kann der Mieter nicht verlangen.^[11]

Achtung

Kopie statt Belegeinsicht bei preisgebundenem Wohnraum

Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Mieter grundsätzlich anstelle der Einsicht in die Rechnungsunterlagen Ablichtungen gegen Erstattung der Auslagen verlangen (§ 29 Abs. 2 Satz 1 NMV).

[1] AG München, Urteil v. 7.7.2006, 453 C 26483/05, NZM 2006 S. 929.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 9.2.1998, 15 W 124/97, NZM 1998 S. 724.

[3] LG Berlin, Urteil v. 17.10.2013, 67 S 164/13, WuM 2014 S. 28.

[4] BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17.

[5] AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 3.5.2005, 220 V 450/04, GE 2005 S. 805; so bereits AG Garmisch-Partenkirchen, Beschluss v. 4.9.1995, 6 C 501/95, WuM 1996 S. 155; AG Dortmund, Urteil v. 15.4.1986, 132 C 532/85, WuM 1986 S. 378.

[6] BGH, Urteil v. 7.2.2018, a. a. O.

[7] AG Kehl, Urteil v. 23.9.2011, 3 C 20/10, NZM 2012 S. 833.

[8] OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.3.2000, 10 U 160/97, ...